最近，一线城市的房价也扛不住了。。。
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这两天，一位在杭州的大学好友来上海找我玩耍。大家都知道我的身份，所以自然的，在我们的话里行间也绕不开聊聊房子的话题。
作为人类高情商男性，每次相见都不免要吹捧下好友的睿智，因为她在杭州房价的顶点精准套现走人，堪称教科书逃顶。
来看看去年和当下的聊天记录：
图示：聊天截图
以上提及的小区，就在杭州大名鼎鼎的板块 - 未来科技城。放在前两年这里可妥妥的是杭州楼市的当红炸子鸡。
可随着蚂蚁金服上市的一声叫停，未来科技城的泡沫砰地一声破裂。
以我好友当时181平7.6万的成交价做对比，目前贝壳上的大量挂牌价在5-6万元，且不论挂牌价格下跌多少，单单看该小区的挂牌量就知道出货不易了。
图示：杭州某楼盘挂牌量和价格
杭州二手房的下跌，绝非一个未来科技城，而是全面性的，其中领跌的就是学区房。
以对口大名鼎鼎的学军小学而闻名的西湖区知名楼盘 - 耀江文鼎苑为例，跌幅普遍在30%以上，短短一年多最大价格振幅甚至达到惊人的50%。
图示：杭州学军小学学区范围
图示：文鼎苑成交价格对比
而且最夸张的是这小区天量的挂牌，即使拿上海滩第一大盘 - 上海康城的挂牌量做对比也呈现碾压之势！此刻，请脑补在去年买房至文鼎苑的家长们的心理阴影面积 。
图示：杭州文鼎苑 vs 上海康城
上文只是抛砖引玉的展示了在当前经济大环境下，楼市从以前的一路的上涨转变成现在一不小心就腰斩的缩影。
再也不是原来那个人见人爱的小甜甜了！
接下来才是本文的重点：既然楼市也不安全了，那么如何做到预警提早避险，就显得愈发重要。
任何事物的本质都有迹可循，在此分享一个城市楼市是否健康（也就是当下值不值得买）的几个关键预警指标。
本文以中国四大一线城市加上近年炙手可热的打新热城杭州为样本进行分析，上车坐好！
01 新房去化周期
第一个指标就是新房去化周期，说通俗点就是新房库存需要多久才能卖完。
跟大部分的生意一样，库存周转率一般都是越短越好，代表市场兴旺流转顺畅。
图示：2022年8月五城去化时间表 （按过去6个月新房平均销售套数计算）数据来源：中指数据
从上图可以看出，样本五座城市里，打新热度很高的上海和杭州在当下的新房库存还是维持在低位。
特别是杭州的新房库存按2022年上半年平均的销售速度来算的话，仅仅只够卖一个季度。虽然数据很好看，但是比起2年前杭州楼市启动后万人摇号的盛况，目前市场还是冷了很多。
上海的新房市场情况大致与积分制摇号开始的2021年类似，红盘还是积分高企，今年的森兰雅苑和蟠龙天地都在积分上创了新高。而郊区一些新盘则销售遇冷，甚至能发现启动中介和分销代理的项目比去年稍稍变多了。
总体来讲，因为存在限价与倒挂，上海的新房还是维持总体一房难求的状况，至少本人一直没摇中
第二档的就是深圳。目前深圳的新房库存还能维持8个月的销售，在过去五年期内属于中等偏上的去化速度。
其实深圳的新房市场一直是供需极度不平衡的，稍有了解就知道深圳还有1100多万的人口住在城中村里，所以对于住房改善需求如此强烈的情况下。8个月的新房去化周期也就没那么亮眼了。
第三档的北京和广州，新房市场就相对差一些，数据为证：
图示：2022年8月五城可售新房面积数据来源：中指数据
先说北京，可以很直观的看到目前北京的新房库存量在五座样本城市里是最高的，达到1165万平方米，按照过往6个月的平均销售速度，需要17.2个月才能卖完。而近五年的最高可售面积则是1289万平方米，可见北京新房市场的冷清。
原因有以下几点：
第一是因为自2017年以来的限购限贷政策使得北京买房难度极大。
第二呢则是北京落户一直维持着严格态势导致新增购买力不足，新房自然难卖。
第三是因为北京核心城区的新房供应稀缺，供应主要集中在郊区比如通州、房山、顺义等。郊区的房子，你懂的！
第四点也是最重要的一点就是，北京新房没什么倒挂！无利不起早，这点无论天南海北都说得通。
最后是广州，目前的去化周期是14个月，是近五年历史峰值。可售面积1149万平方米，也几乎是历史峰值。体感上广州楼市也是冰封王座一般，不然为何四个一线城市就广州救市刺激的最厉害。
究其原因，是因为广州虽贵为大湾区的扛把子，在楼市轮动周期里却一直是那个慢深圳半拍的角色。涨也比深圳慢，跌也比深圳慢。2016年一波是如此，2020年这一波也一样。这不深圳已经熊了一年了，广州这才跟上。
而且广州经过这俩年的疯涨，早就已经不是当年四大一线里号称最有性价比的城市了。看看汇悦台等楼盘的挂牌价，简直离谱！
后续的话广州新房的熊市很可能会持续一段时间，离春天还早着呢。
图示：广州代表豪宅挂牌价
02新房成交量
第二个重要的预警指标，就是新房的成交量。因为每个城市的人口、置业习惯等诸多不同，所以这个指标必须结合先前的去化周期指标去动态解读。
图示：五大城市新房成交量
举个例子，杭州的新房成交量近几年在五座城市里一骑绝尘，但如果说杭州是这五座城市里楼市表现最好的那就离了大谱了。
恰恰相反，杭州从2020年至今，每年卖掉的新房占总人口的比值一直是最高，也就意味着杭州土地和新房供应充足，且新房比二手房有更强的吸引力（杭州新房倒挂）。那既然如此，谁还会去买二手，所以二手价格被按地摩擦也就顺理成章了。
实际上，作为浙江人的我一直会听到身边的浙江朋友梦想去杭州置业，但前提只是新房，没有人说我要努力在杭州买一套二手房。
图示：五大城市新房成交量对应人口比例
所以把杭州与上海对比就能看到，1220万人口的杭州2021年能卖掉18.7万套新房，但2489万人口的上海却只卖了9.5万套，同样的一房难求，同样的万人摇号，哪里的房子更稀缺不就一目了然了。
实际上，传统四大一线城市在过去3年的新房成交都相对稳定，21年因为市场火热的原因成交量都有略微的上涨，而今年呢则因为口罩的原因而回落。
03二手房成交量
第三个重要的监测预警指标就是二手房成交量。
我常常对咨询我的客户朋友们说，一个城市楼市的成色到底有多少分量，关键就看二手房的流动性好坏。
因为新房的供应量是控制住的，依据国土出让土拍一步步来的。但二手房的挂牌供应则是由众多房东散户决定，二手房的成交量呢则是大家真金白银买出来的，于是二手房的成交量就成为最具含金量的指标。
图示：五大城市二手房成交量
潮水退去，方知谁在裸泳。当来到真刀真枪的二手市场，北上两座王者城市的风范才真正展现出来。
图示：五大城市二手房成交量对应人口比例
着重提及下目前成交量在地板水平的深圳。2020年深圳作为一线城市里领涨的带头大哥，也是最早一个进入深度下跌周期的城市。
简单总结下深圳进入调整的原因：
第一就是2020年的715新政，进一步加强了限购使得落户满3年+3年社保才有房票，导致很多想买的人没房票只能干瞪眼；
第二就是二手房指导价导致本来就不充裕的资金雪上加霜，直接躺平，这点上海的小伙伴都经历过；
第三则因为深圳前两年的各种民间杠杆拉的太满，市场一转向直接让大量投资客爆仓，参考深房理以及2010年的温州楼市即知。
但个人认为，深圳楼市长期供需严重不匹配的矛盾本质上没变化，一旦等到底部横盘充分购买力蓄力充足时，迟早还是会涨回来，拿住深圳的商品次新房没毛病！
04 信贷利率
前面提到投资客消费贷、经营贷、接力贷、什么贷用足使得杠杆率太高爆仓，那么自然的还有一个重要指标就是城市居民在楼市里的杠杆率 or 负债率。
负债越高，家庭扛风险能力越低，甩卖掉房子套现的现象也就相对越多。
图示：中国不同城市居民杠杆率
各位请对号入座各自的城市，从宏观大范围笼统来讲，杠杆率越高的城市，一般楼市的价格波动也就越大。
而且从众多城市的数值我们可以清晰看出：长三角 / 珠三角的朋友们更有意愿动用金融杠杆；北方地区相对在负债上面趋于保守。
个人猜想还是主要因为近几十年的经济环境，而对未来有不同的收入预期而导致的分化。
在我们比较的五座城市中，杭州 / 深圳 属于杠杆率非常激进的，广州次之，而上海和北京的居民几乎是最不愿意负债的人群。所以这两座城市在我看来，振幅绝对不会大。
按之前找我咨询卖房打新的客户的话说：真的卖不出去大不了不卖了，反正我没贷款！
05 信贷利率
接下来的两个房价预警指标，会更加隐晦一些。我们先来聊聊信贷利率对于房价的影响。
在LPR指数还未开始执行的2019年，当时还流行一套说辞就是在基准利率的基础上打几折。
在当时的五个城市里，上海的房贷利率相对是最低的，无论首套还是二套。其他四城基本都是在5%以上的利率。
图示：五城2019vs2022按揭贷款对比图
经过了3年，一切都反转了。
北京和上海目前是房贷最高的两座城市，特别是二套房的加点，还维持在+105bp的高位。
因为二手市场的下跌导致银行生意难做的广州 / 深圳 / 杭州，很诚实的降低了按揭利率，让利购房者。三个城市的二套贷款加点齐刷刷的都是+30bp，好像约定好的似的。
看到这里相信大家都明白了，按揭利率的高低能从侧面反映银行与楼市在资金层面的博弈关系，从而反映楼市所处的周期、牛熊状态等。
06 挂牌率
最后一个预警指标是房源挂牌量。不像成交量、去化周期等那么的高大上，挂牌率则是一个非常接地气指标，自然也实在的很！
一般而言，市场好的时候，挂牌量会相对减少，因为成交多了。反之亦然当市场熊的时候，就会出现茫茫多的滞销挂牌。
只要将自己小区的挂牌数量除以小区总户数就可得出挂牌率。
图示：上海部分小区挂牌率
上图为上海各区的一些标杆楼盘的挂牌率，我们可以举一反三的看出挂牌率的规律：
一般而言挂牌在1-3%属于正常范围；
超过5%说明小区挂牌量大，卖价竞争激烈；
超过10%则代表这个小区处于严重滞销的状况；
超过20%则说明这个地方毫无流动性，也就是所谓的深度套牢了，典型的代表就是旅游地产。
图示：杭州奥体板块挂牌量 vs 广州珠江新城板块挂牌量
以广州和杭州最核心地段的数据来看，几乎每个小区都挂着几十套房源，所以整体挂牌率必然已经超过了3%的正常范围值。
各位看官不妨去问问家附近的老中介们，了解下自己所在小区的挂牌量跟以前做对比，基本能判断出目前小区好卖不好卖。
以上六个指标，就是我为大家整理的用于判断楼市风险与机会的预警指标。
总结来说，没有一个数据能一劳永逸的反映问题全貌，我们需要结合多个数据背后的逻辑，综合地去判断市场。
这个过程需要剥茧抽丝的耐心和细致，就像在大A里一样，只有所谓10%的人才能赚到钱。一旦拥有了对全局的判断，就可以知行合一的适时精准出手。
希望本文能帮助到各位，若有更多的问题，欢迎留下你的评论或私信！
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