广州二手房挂牌量突破12万套 投资客六折出货
中房报记者 曾冬梅丨广州报道9月20日上午8时，链家app上显示广州的二手房挂牌量已经达到了121001套。
按照克而瑞广佛区域的统计，2021年8月至2022年8月，广州二手房的月均成交量约为7507套。以此计算，当前二手房的去化周期为19.5个月，比新房16.3个月的去化周期还要长3个多月。
卖房难是业主们的共同感受。白云区一位中介告诉中国房地产报记者，为了尽快卖出手里的房子，怡新花园有位业主给中介设立了阶梯式奖励机制，带客一组可以领88元的奖励，面谈一次奖励1888元，“业主组了一个中介群，500人很快就满了，成交前至少花了大几千的推广费。”在去化压力更大的增城区，有投资客甚至以市场价六折的价格出货，引得同小区的业主堵门要说法。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，相较2021年的低点，今年广州的二手房成交量有所恢复，但恢复速度还是不如预期，这其中有宏观经济面的不稳定、疫情反复带来的影响，也有广州楼市政策迟迟未松绑的原因，但更主要的是业客双方对市场的预判不一致、相互博弈的结果。
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为了卖房 业主有多拼？
怡新花园位于白云区的梅花园板块，一位业主在5月份放盘了四期怡泰阁一套约105平方米的三房单位，最初的放盘价为568万元，但由于是顶层单位，且朝向没有优势，放盘3个月都未能卖出。着急置换其他区域房子的业主特地制定了一套针对中介的激励方案，希望能尽快成交。据了解，该业主组了一个买卖中介群，专卖推广自己这套房子，只要进群加业主微信就可以领1.8元，发朋友圈领4.8元，带客一组领88元，面谈一次可得1888元，促成交易的中介还有5万元现金红包的额外奖励。
重赏之下必有勇夫，这套房源迅速冲上了链家梅花园热搜房源的第1名，带看的中介络绎不绝。在服务细节上，这位业主也做的很到位，房里常备鞋套，冰箱里放满了冰冻饮料，客厅还有糖果供客人食用。
“业主挺懂行的，也确实用心去让中介推。给个建议就发28元的红包，带客看房就是88元。”上述中介表示，这套房源应该是在8月中旬就卖掉了，“激励机制加上降价的影响，最后的成交价是530多万元。这个价格算不错了，毕竟楼层的弊端在这里，本身就要比其他楼层的户型便宜几十万元。”
同样是卖房，增城区保利中航城二期的一位业主付出了更大的代价。该业主此前放售了一套96平方米的三房复式单位，8月份将报价下调到123万元，单价约为1.28万元/平方米。而该小区同样户型的放盘价大部分在2万元/平方米以上，这个报价无异于打破了小区里的价格同盟，引起了其他业主的不满。
据了解，在中介集中带客看房的那天，保利中航城二期的一些业主上门讨要说法，大意是这种恶意降价行为严重扰乱了房地产市场秩序，拉低了整个小区的均价，让自己的财富缩水，也动摇了最宝贵的市场信心。但这次声讨并没有动摇业主出货的决心，最后这套房在8月底以113万元成交，单价为1.17万元/平方米，相当于该小区同类户型放盘价的六折。
成交数据显示，这套房屋的成交周期达到了196天，也就是超过了半年。据中介透露，该业主是位投资客，近期流动性紧张，降价急售这套房是为了回笼资金。
如此果断决绝的业主毕竟是少数，大部分业主仍在为卖房而苦恼。“我家放盘了两套房，一套在海珠区，一套在番禺区，价格也降了一些，但是好几个月了还没卖出去，导致看中的新房不敢下定。”一位打算置换新房的业主无奈的表示。
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二手房去化周期超19个月
卖房难的背后有库存高的因素。据克而瑞广佛区域统计，截至2022年8月，广州新房的库存量为111960套，去化周期为16.3个月。而目前广州二手房的挂牌量已经突破12万套，比新房库存量还要高。2021年8月至2022年8月，广州的二手房成交总量为90086套，平均每月成交约7507套，按照这个成交量，消化12万套的库存，需要19.5个月，而黄埔、番禺、南沙和增城等区的去化周期都在20个月以上。
李茂喆表示，很多人只看到目前二手市场的在售房源量在持续增加，但是没考虑到这里面确实有很多很难出售的房子，比如太小、太旧或者价格偏高的房子，都会慢慢积压。而且即便在售房源量是持续增加，但这十几万套的在售量和广州目前大约500多万套存量房相比，其实占比也是非常低的。“我们会更关注单月新增放盘量的多少，其实从月度角度来看，在去年年初达到高位之后，目前其实是呈现持续下滑的态势，今年8月，广州二手房的新增放盘量相比去年3月几乎下滑了50%，这说明当下市场活跃度不高，置换需求的买家入市意愿不高。”
成交量的表现比较直观。上半年，广州市二手房成交41982套（包含中介网签+自助网签），同比下降44%，为近五年的新低。8月的成交量为7890套，环比上升6%，同比则下降7.6%，整体仍处于相对低位。
在李茂喆看来，广州二手房的成交量已有所恢复，从2021年8月31日之后最低不到6000套的水平，回升到目前8000套左右，但是恢复速度仍不如预期。3月份以来，每月有百余城出台相关政策，使得业主对广州出台相关松绑政策预期较高，更对楼市恢复开始有所期待，从而4月开始观望情绪上升。客户端方面，新房市场下行叠加经济放缓、疫情、房地产暴雷等等，使得买家看房次数呈现持续下降趋势，买房者普遍对楼市预期不太好。
在这样的背景下，降价依然是促进成交最有效的手段。贝壳平台成交的数据显示，8月广州成交的二手房，从挂牌到成交平均降价幅度为11.6%，而今年前8个月累计平均值为10.1%。这一水平相比2021年市场最火热的时期高了不少(2021年3月为3.9%)。
从次数的角度来看，前8个月累计成交的房源挂牌到成交平均降价次数为3次（不含成交前业客谈判的一次议价），根据平均挂牌天数可以算出平均1.6个月降价一次，不过在成交前的一个月，普遍降价频次提高，平均成交前一个月降价了1.1次。
目前广州在售的挂牌房源中，有68.9%的房源挂牌至今的降价幅度在5%以内，另有23.8%的房源降价幅度在5%~10%。而降幅超过10%但还没有卖出去的房源仅有2%左右。
在严酷的市场现状面前，业主的心态也不再强硬。白云区一位业主对中国房地产报记者表示，她手中的一套房子已经放盘了大半年，放盘价450万元，曾有买家还价420万元，但她没答应。“最近中介跟我说，预计是要降到420万元左右才能成交，再等下去也没有意义。所以我现在调价到430万元了，先试试看，不行的话只能再降了。”
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