北京楼市：海淀北部，时机来了！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，我想问下，金融街融御二期现在入手合适吗？未来前景如何？升值潜力大吗？
回答：你好，金融街融御二期自然还不错，逻辑在于通州最核心的板块，而且楼龄新，未来还是有自己的价值。当前通州投入也比较大，但毕竟因为限购的原因，所以短期要好收益难一些，但未来我还是比较看好的，需要长持一些。79的还可以其实。建议看看星球内部资料《北京规划资料包》
2、提问：知春路、苏州街上班，外地有贷款记录，想买总价800-950（800左右全款or 950左右要二套贷）、居住品质不错、通勤方便的次新两居。
1. 目前在考虑十三号线往北（海淀上地清河西二旗），和十号线往东（朝阳），您这这边有推荐的板块和小区吗？
2.资金到账大概需要两三个月，近期没特别急着定下来的需求。最近在绿中介看了下清河西二旗那边去年关注的一些盘发现挂牌价比去年年底涨了不少，但是成交好像不多。您觉得需要观望一阵子看看吗？
回答：1、你好，海淀上地清河西二旗可以看看以下一些小区：莱圳家园、领秀新硅谷、当代城市家园、上林溪、怡美家园。如果是朝阳的话，似乎选择不多，看看亚运村要不，比如保利金泉、光大名筑等小区。不过我建议还是考虑海淀这边，你们相对方便一些，而且海淀学籍。
2、海淀这边，特别是海淀北部，最近成交倒是没有那么热了，可以先看着房，边观望一下，有性价比高的房源倒也可以考虑。
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3、提问：京爷，想咨询下首付200w，首套房，爱人在沙河高教园工作，我在知春路工作，孩子预期27年上小学。目前在看房犹豫下手，一个是北街家园，倾向5区（离地铁近、离学校近-北师大附系列，东侧规划有商业待建）；一个是新盘中海汇智里，周围目前啥都没，地铁和学校都在规划中，可能存在孩子难上学的问题（北师大附昌平校区14年建校，这边新楼盘学校要是来不及建设出来娃也不知道上周边哪些，大概率没北师大附好）。同时也有考虑房子流动性问题，主要现在经济确实不好，资产配置还是想更稳一些。请问我这个情况上哪个车比较合适，以及是否还有其他楼盘适合我们这个情况？
回答：你好，首先是板块，沙河高教园还是比不上海淀北部。海淀北部毕竟还是属于海淀，而且产业多，所以价值比较大。沙河高教园有一定价值，但没啥产业，也就是一些高校，购买力一般（很多老师都有学校解决的房子，或者很多都不在那边住），还有一部分是外溢客户，这类客户购买力不行。从产品上说，海淀永丰的产品肯定好一些，毕竟是中海的盘。总体而言，我更偏向于海淀北部。也可以看看回龙观板块。建议看看星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》《北京规划资料包》
4、提问：您好，我最近在看房，: 1）安慧东里90年代中的老板楼已改造；2）芍药居5号院90年代中老板楼；3）芍药居隆远阁楼08年的小开间；4）芍药居北里97年塔楼一居；5）三元桥尚家楼（97年）。因为也不是自住，核心诉求就是初中学区+未来换房时的流动性和升值保值空间。这几个小区您怎么看呢，谢谢
回答：你好，这些小区主要区别还是学校吧。1）安慧东里小区倒是一般，初中还可以，不过不确定未来怎么划分。学区的话，大家比较看中的是小学多一些。这个小区，我感觉属于不会大起大落的小区；2、芍药居5号院、芍药居隆远阁楼08年的小开间、芍药居北里97年塔楼一居，基本上来说，都差不多，反正都是上车学区，学校比较好，所以热度高，这类房产选择逻辑是：总价尽量低、楼龄尽量新，90年代的左右以前的还是尽量避开。三元桥尚家楼（97年）倒是相对弱了一些，可能未来有一些潜力。如果现在就要上学之类的，可以优先芍药居，毕竟学校强一些。建议看看星球内部资料《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷，您好。家里有一套海淀的小的一般学区的房子，二孩子上学用，还有一套昌平南邵的三居室，考虑出售掉置换还是保留南邵的房子，若是置换对置换时机和方向也很迷茫，麻烦京爷给点意见
回答：你好，南邵这个板块在周围来说还算可以，但毕竟还是属于外溢型为主的板块，所以升值性说不上特别大，如果没有居住需求还是可以考虑置换的。置换方向的话，得看你的资金情况如何，尽量选择海淀这边的小区，升值性稳点儿。置换实际，目前来看，先卖后买，相对合理一些。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京规划资料包》
6、提问：京爷您好，想问您如果投资角度哪个区域更有潜力（总价600万左右），可以接受的区域是西城，石景山，海淀和亦庄。
回答：你好，以下是我对这几个板块的理解：
西城：地段+教育，所以长远价值还是比较大。但是当前学区变动比较大，未来不确定增加。当然正是因为这个原因，西城学区溢价没那么大的小区反而安全而稳健。另外，西城购买力非常强劲，但是大部分都是老房子，次新房非常稀缺。因此我认为西城广外这类次新一居是比较适合投资的，买了不会错。
石景山：板块相对来说弱势一些，属于纯粹的居住板块，适合居住+保值，不适合纯投资。这里面也是老房子太多，而且没有什么学区的那种，因此一定要选择次新或者新房。
海淀：教育+产业，购买力非常强，典型的整个板块升值性都不错。如果选择次新的一居，那基本上可以睡得着，因为升值性安全且突出。如果想找潜力区域，那永丰那边倒是可以赌一赌。
亦庄：这个是明日之星，产业+未来学区，有想象空间，潜力较大。当然当前涨得太多，机会不多。另外，台湖这个板块有些潜力，可以关注关注。
总体来看，西城广外次新、海淀次新、亦庄还是比较值得考虑的。当前市场涨了一波，非刚需的纯投资，似乎机会不多，可以观望一下。未来的机会可以关注一下今年学区录取结果，或许会出现投资机会。
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