大湾区哪些城市房价跌得厉害
没想到吧，去年还此起彼伏涨得欢快的大湾区，今年已经跌麻了。先看深圳，市场目前彻底凉了，房价已经跌了。
这两天深圳有个盘，叫招商玺家园，说是600多套房子，三千多人抢，然后抢了16个小时抢光了。于是有种说法是，深圳有钱人还是多，深圳豪宅市场又要起来了。
这明显就是中介带节奏的，误导一些不太了解市场的人。3000多人抢600套房子，还抢到夜里10点多，这能叫火吗？
互联网是有记忆的，没人记得“5000万蹲”了吗？
目前深圳楼市的真相是，核心区域的房子，跌了10-20%，部分网红盘，跌了30-40%。非核心区跌的也很惨，跌了也没人问。
8月二手成交量才2000套，9月也好不到哪里去，到现在才成交1400多套。
目前二手房市场已经不是买卖双方的博弈期，而急卖业主单方面的降价，但还不太好买的局面。买房人还在等更大尺度的降价。
新房市场打新热不再。选择多，有折扣，不看积分。
很多人看着是不是可心动。但深圳现在购房资格还是比较难弄。
1、深户，连续缴纳3年社保。
2、非深户，连续缴纳5年社保。
3、夫妻离异，2年内按离异前家庭总套数计算。夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名」，则另一方自离婚之日起3年内不能买房。
所以深圳市场想要起来，除非限购放松，否则啥救市政策都是白给。
总的来说，如果你目前有深圳购房资格，可以多看看二手房。
资金有限，想上车的，可选光明，刚需、刚改自住的，可选龙华。资金量大的，可选南山、福田。
如果想投资的，能忍的，也可以选择福田、南山核心地段二手房，或者前海蛇口的倒挂新盘。
再看广州，房价正在回调了，想要买房的先等等。
二手房方面，光看不买成了大趋势。
比如番禺的万科欧泊，1000+次，三个月却只成交了9套。
还有热点区域的热点盘开始出现价格踩踏。比如黄埔科学城的万科东荟城，8月底其挂牌量是341套。挂的多了，着急卖的就多，价格就撑不住了。
目前广州7成盘源下调报价，业主信心在下降。尤其是天河、黄埔笋盘频出，而番禺、从化、增城跌惨了。
新房去化率已经跌到31%了。有些远郊新区更惨，出现一些新盘周销售0套的情况。
总之，无论是开发商，还是二手房业主，想要卖房都挺难的。
广州算是政策放松很积极的城市，入户门槛降低、限贷政策放松等等，可是没什么用。
但广州1800万多人口，公认的一线城市。如果你能耐得住寂寞，想做时间的朋友，现在也不是不能买广州，有几点建议——
1、天河、黄埔这些已经大涨的板块，建议投资再等等，刚需改善，还要多看看，对比对比，总之不要太着急，毕竟价格还在回调。
2、不买增城、花都、从化。
2、不买亚运村、汽车小镇、白云湖、白鹅潭、创新湾。
3、不买周期太长的南沙、知识城。
4、不建议选择衰退型地段，荔湾、越秀、番禺的老城区。
5、如果是改善置换，最好还是沿江向东，在科学城上车，在天河东升阶，在天河公园置换，在珠江新城终置。
再看珠海，市场调整中。
珠海很有意思的一点是，是上一轮最后上涨的城市之一。截至去年年中，涨幅20-50%。
也是目前大湾区核心城市回调最温和的城市。目前整体回落5-15%。
也就是说，珠海是目前大湾区里面房价波动最小的城市。
这说明珠海的宜居属性，在国内度假、养老、过冬居住需求一直都是很强劲。
还有就是珠海处于粤港澳大湾区核心位置，在粤港澳城市中属于第二梯队。
城市价值在长三、珠三核心城市群内是占有一席之地的。
珠海也是购房政策最友好，门槛最低的城市之一。
珠海不限购，首套 2 成，二套首付 3 成，老人接力贷也非常宽松。
总的来说珠海是一个兼顾自住和投资的均好型城市。它不适合暴击，但永远有需求，是珠三角自住加投资兼顾的第一选择。
需要注意一点的是，珠海市场不大，但坑挺多的。
比如很多人都看好的横琴，目前价格五六万，纯投资来说同价位其它城市有更好的选择，比如广州。
比如金湾，是珠海全力打造的城市副中心，但金湾太大了，有价值的也只有金湾航空新城板块，还是偏自住的。
比如斗门，要啥啥没有，又偏房又多，不推荐。
在珠海，想要兼顾自住和投资的话，唐家湾北围第一选择。
有产业，有配套，有交通，未来还有深珠通道的加持。
所以这也是小编一直推荐珠海的原因，一直推荐珠海北围的原因。
再看东莞，价格开始内卷了。
在去年8、9月份高点的时候，以松山湖的房价冲到8万+，比深圳龙岗还贵。
因此，东莞上一轮确实涨的比深圳猛。
目前新房市场，销售疲软，叫好不叫座，看似很火，但成交很差，明显是动力不足。
二手房市场，同比、环比，大部分片区价格都下滑了。尤其是主城区价格回调最明显。
但是东莞毕竟是紧邻深圳，万亿GDP，千万人口，人口密度仅次于深圳，并且在大湾区仅次于深圳完成产业转型。如果你能耐得住寂寞，想做时间的朋友，现在也不是不能是买东莞，有几点建议——
1、城区、松山湖的二手笋盘可关注。
2、大松山湖板块比如大朗、寮步新盘可以考虑盘。
3、滨海湾新区的在售项目不多，整体就是价格太贵，不算是好选择。
4、不要买临深、北部、东部、东北部。
5、从板块价值看，大松山湖>南城东城>长安>虎门万江莞城>其它。
6、松山湖大区域板块价值，松山湖核心>大朗>寮步>大岭山。
接着看佛山，整体价格也在回调。
上一轮佛山因为信贷政策突然收紧，行情被打断。所以上一轮上涨明显的主要是禅城、顺德和南海的优质片区，以及东部临广的千灯湖、陈村等板块，而西部片区的基本没动。
目前板块价格回调明显也是这些板块。西部片区市场依然比较冷。
总的来说，佛山比较分散，楼市分化明显，涨幅也是严重分化，选筹特别重要，佛山的经济重心在东部，发展主轴是临广一条线。
综上，佛山的建议就很简单，能跌的就能涨，因此买房还是要选禅城、顺德和南海的优质片区，以及临广片区性价比高的，比如北滘、三山等。
接着看中山，部分区域房价下跌厉害。
中山是强概念的城市，房子供应量大、产业没跟上、买房投资客居多。
尤其以依靠深中通道，被炒的爆火马鞍岛最典型。规划高大上，但目前说实话实际什么都没有，没有现有配套支撑，所以房价上面跌的算最厉害的一个区。
当然，中山的地理位置是大湾区里面最有优势的区域，还需要5年以上的时机沉淀才能看到翠亨新区的价值所在，而且中山地块比较小容易发展。
中山城市价值还行，市区配套完善，本地人主要买主城区相比房价上面跌幅不大，像凯茵新城片区，东区紫马岭片区，东区博爱七路远洋城片区，西区彩虹片区整体来说是没有跌的意思。
其他的像火炬开发区、翠亨新区（马鞍岛、南朗）等区域主要投资客户居多，产业、经济配套没跟上，目前算是跌幅最大。但考虑投资周期在5年以上还是可以买的！
惠州，跌得很惨。
投资客被套，二手流通差，房子卖不出去，这是惠州楼市的基本面。
总的概括起来就是，地多房子多，人少经济差。
临深片区借深圳扩容、14号地铁延长线、海景旅居的概念被炒了一轮又一轮，炒的人尽皆知，买了就被坑。
惠州还是城市价值不行，本地人地缘自住选惠城区，不要碰惠阳。
总的来说，深圳市场暂时已经彻底凉了，房价已经开始跌了。
广州房价正在回调，不宜追高。
东莞价格也开始内卷了，二手房开始回调。
佛山局部回调幅度很大，谨慎选择。
惠州房子太多地块太大人口不集中，大湾区城市里面降价最厉害的城市。坑多肉少，自住大于投资。
中山买房得看区域选择，刚需自住最好买主城区不但保值配套还完善，短期投资客户不建议买马鞍岛、火炬开发区。
珠海也在回调，但市场波动不大。
以上就是目前大湾区楼市基本情况。这同样也是当下全国楼市的基本面。
于是当下楼市观望情绪很浓。市场一直在底部徘徊，什么时候是个头儿啊。
而另一方面，楼市却正在发生巨变。像北京、上海这样的一线也就只有一两家民企参与土拍。
表面看是不是很惨，地卖不出了，民企不拿地了。
但结果是各大城市供应大幅度的减少，且主要的供应都被城投拿了。
再过一两年，楼市的基本格局就是城投+国央企垄断市场供应，一定程度上也就垄断了价格。
那么价格是由什么决定呢？供应决定，供应越少，越贵。
也就这一两年的事，要么一部分民企倒下，慢慢淡出市场，要么一部分民企由国企部分或者全部持股，国企成为实质的控制人。要么一部分民企就主要做代建，不参与拿地了。
可能就在不久后的某一天，突然之间，市场上就几乎没有民企的声音了，大家喜闻乐见的降价搅局的促销也没有了。
有的只是爱买不买。反正不多。
或许现在对比2019、2020年确实不算是好的买房时间点。但对比将来可能是最好的时间点了。
至少现在房企还降价，供应还多，可选项目多，一两年后就不一定了。
也就这一两年，房价管控会进入新纪元。我们将要面临什么？不知道。只觉脊背发凉。
智者畏因，愚者畏果。听懂的自然懂得，无需更多言语。
那么站在2022年的10月，长线看，珠三角地区的核心城市核心板块品质房源依然是最佳的选择，比如深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山。
这其中，珠海上一轮没有大涨，因此当下也没有大幅回调的压力，且目前购买门槛低、信贷政策友好，可以作为重点关注城市之一。
珠海的宜居性，决定了珠海是目前国内过冬、养老、旅居+投资几乎是比其他几个城市选择大。
从区位看，占据珠江西岸，与港澳两大特别行政区和深圳共同组成“特区之环”，以不到上海+苏州三分之一的土地面积，创造了近6万亿的GDP，全国第一。
从经济看，珠海人均GDP全国第六；城市资金增长率仅次于深圳。人口持续正增长，2018-2020连续三年增幅全国第一。
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