北京楼市：亚运村片区房子详细攻略！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷好，首房首贷，首付500，不太关注学区，看重居住体验和保值升值，两居三居都可以。
1.请问朝阳有没有适合的优质次新小区推荐？
2.之前也看了首城国际两居室，首付压力有点大，以目前市场情况来看，是努努力东拼西凑拿下首城国际，还是先选择一套可以负担且有较强增值潜力的小区（比如金泰先锋）之后等经济条件允许了再换房呢？
回答：你好，以下是我的回答：
① 对于朝阳东部来说，这个预算稍微尴尬了一些，不上不下的。可以看看朝青的青年汇；双井苹果社区南区；九龙山附近风度柏林、东方雅苑。金泰先锋、首城国际价值都挺高，首城国际地段好一些，升值性其实差别不会很大，都还可以。如果都是两居室的话，那你选哪个都差不多。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷好！小孩已用四老资质上的学院路的石油附小一年级，所以想在附近买房自住，且不用考虑学区。预算900万，两居，纠结是买石油大院的老破小6.70平，还是富润家园的90平，哪个保值增值性好，谢谢指导！
回答：你好，前者是楼龄新点儿的小区，后者是管理还不错的学区房，这两个小区升值性都很不错，不会有太大的差别，这个可以从历史数据中看出来。我认为主要还是得看具体房源的性价比吧。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷您好：sfsd，首付280左右，组合贷，总价520（五环外）-550（五环内）。两人工作分别在西土城和未来科学城，希望两边交通都方便一些，同时兼顾保值与一定增值属性。目前看了比较心仪的板块有安慧里一区的小两居和望春园的大一居，总价基本一致，请问两边怎么选择比较好？另外，保持总价差不多的情况下，在朝阳北边还有什么好的小区可推荐吗？谢谢
回答：你好，这两个小区升值性上，我认为差别不会太大，长远上，可能望春园略微高一些，毕竟楼龄新，热度高。你还可以看看安慧北里x园，惠新里独立管理的院子，城锦苑，北京北（昌平）等。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
4、提问：京爷说说亚运村片区的房子吧！兼顾自住➕投资保值来看，那写小区比较推荐啊？不考虑学区了。
回答：你好，亚运村这个板块位置还不错，主要分为次新、学区次新、学区老破小、非学区老破小。如果是没有学区的次新，那保利金泉算是代表，居住性和升值性都不错，其他似乎选择不多；如果是学区区次新，升值性则很好，比如紫薇天悦、嘉铭、甚至是光大名筑之类的，选择多一些，价格也高，能兼顾居住+升值+上学；如果是学区老破小，居住体验都一般，主要分为①朝外的学区老破小，这几年估计涨幅会比较一般，② 陈经纶嘉铭，比如安慧北里的几个园，倒是有一定价值，价格也涨得挺多的了；如果是没有学区的老破小，那基本上没有跟上北京大盘，价值不大。比较适合投资的是保利金泉、紫薇天悦、嘉铭、甚至是光大名筑之类的次新，其他倒相对一般。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
5、提问：老师，请教一个问题，打算过几年把城区房子给孩子用，自己买一个效区老破旧二三百万的自住，但现在房住不炒，市场分化，这种老房子十年后是不是会贬值，如果这样还不如十年以后买，请指点
回答：2017年来，确实存在一个较为严重的分化现象，郊区的房子，特别是二三百万的老破旧，基本上不怎么涨，甚至下跌。所以如果现在有地方住的话，可以缓缓再买，反正也不会怎么涨。当然，也得时刻关注政策走势。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷，500万首付，二套，纯投资，有没有推荐的楼盘？前期主要关注的是朝青和亚运村板块，现在有点没主意了。
回答：你好，当下投资其实没有太多机会，主要是刚过完一轮，如果非要投资，那只能是长持了。既然是长持，那就找过去一些时间中表现都还不错的小区。如果是朝青，那就国美第一城吧，如果是亚运村，那可以考虑陈经纶嘉铭的安慧北里X园，升值性都不错。或者你去海淀看看次新一居，升值性也不错。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
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