楼盘详评129
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速长大起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（隆德大厦）
上期文章为大家介绍了怡苑，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的隆德大厦。
隆德大厦是石牌桥地铁站的上盖物业，与广州中学相邻，出行和上学非常便利。
小区户型涵盖47平方1房~118平方3房，适合刚需和改善型家庭，推荐指数：3.5星。
隆德大厦基本信息：
小区地址：天河区天河路371号
当前均价：67541元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2006年
开发商：广州兴雅房地产
物业：祥兴达物业
物业费用：4.5元/月/平方
总户数：460
总车位：200
容积率：2.7
绿化率：20%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（隆德大厦）
隆德大厦于天河区天河路371号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
隆德大厦距体育中心东侧仅200米，小区住户前往体育中心观看体育赛事和演唱会，或进行休闲锻炼，均非常方便。
（2）交通
怡苑北临天河北路，南临天河路，东临天河东路/华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号石牌桥D出口就在小区楼下，距1号线体育中心站250米，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
●自驾
小区停车场出入口距广园快速路最近入口的最短线路为2500米，不堵车的情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：距小区最近的幼儿园为旁边名雅苑小区内的广州幼儿园师范学校附属天河第二幼儿园，位于小区西南角，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有广州市高乐堡幼儿园、侨怡苑幼儿园和信孚远景幼儿园等，如上图所示。
对口小学：地段对应的公立小学为天河区华康小学，学校位于华晓街5号，距小区约150米，家长接送方便。
该校是一所英语特色学校，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，先后荣获“天河区办学进步奖”、“天河区一类小学办学水平综合奖”、“天河区一类小学体卫工作质量优秀奖”和广州市实施“国家体育锻炼标准”先进学校等奖励和称号。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：华康小学对口直升初中为广州中学，名雅校区与小区仅一墙之隔，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读，天润校区位于天寿路20号，距小区约1200米，上学放学稍麻烦。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：林和街社区卫生中心位于天河北路382号，距小区200米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院：离小区最近的三甲医院有天河区妇幼保健院，距小区约1100米；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、中山大学附属第三医院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区自带6层底商，且负一层另带商场，店铺业态丰富，日常消费非常方便。
太古汇与小区仅一巷之隔，这里云集逾180家知名品牌：全球一线奢侈品牌、国内外品牌时装、家居生活用品和精致美食佳肴等，应有尽有。
（6）文化资源
天河区少年宫创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约900米，步行约9分钟。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（隆德大厦）
01小区实景
上图为小区东侧，楼下为石牌桥D出口，通过地铁出行方便快捷。
从地铁口进去，到小区负一层，为“广东道”地下商场，主要有餐饮业，不出小区即可方便吃美食。
小区南侧为底层，主要为教育培训、服装包饰、眼科和中医门诊等业态。
上图为小区南侧往东看，广州最大的奢侈品购物中心--太古汇与小区仅一条小巷子分隔。
从地铁站处往北几十米是住宅入口，位于小区北侧，见上图。
上图为7F中转层，前往A座和B座和住宅电梯，需要在本层换乘电梯。
上图为A座中楼层的走道，得益小区优越的地理位置，较多单元被用于商业办公。
从A座中楼层南侧户型往下看，对面正好是万菱汇商业中心，底下的道路为天河路，受噪音影响较大。
上图为小区的外立面，外立面为白色墙砖和浅绿色玻璃幕墙，整体呈现代建筑风格，外观较新净。
02房源展示
隆德大厦户型涵盖47平方1房~118平方3房，本期为大家介绍的是104平方南向3房户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼入户门及玄间▼
▼客餐厅▼
▼公卫▼
▼卧室1▼
▼卧室2▼
▼卧室3▼
房源点评：
户型优点：104方3房格局可改4房，户型整体方正实用，能满足一般的多人家庭居住；除主卫外，其余空间均为全明设计，采光不错。
户型缺点：上手业主出租作商业使用，户型格局有较大改动，主套的卫生间也被打掉，如作住宅用途装修需要花较大功夫；其次是南向户型易受天河路噪音影响。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
隆德大厦由2栋总高30层连体塔楼组成，底下6层为商业裙楼，7F为空中花园及管理平台。
（2）户型详解
小区户型涵盖47平方1房~118平方3房，具体的户型图和户型汇总表见下文。
▼A座楼层平面图▼
▼B座楼层平面图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼栋/楼层会有些许偏差。
04户型小结及买家预算
优点方面：除阳台外，整体户型格局方正实用，且均为全明户型。
缺点方面：每层户数较多，电梯会拥挤，且较多用于商业办公，增加了电梯的客流量。
市场方面：当前市场成交均价为6.7万左右，正常挂牌价在6.5~7.5万之间；因不同楼栋不同朝向参差较大，部分心态硬的业主，目前挂牌价高达8万。
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请私信沟通。
▼含税价格预算▼
小区1房户型购买预算在300~350万之间，2房户型购买预算在550~600万之间，3房户型购买预算在750~850万之间，各区间预算详见下方表格。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力
隆德大厦于2005年开盘，2006年建成，2005年的开盘价约为9000元/平方米，当前二手成交均价为67541元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出，隆德大厦2005年以来的年均增值速度为12.59%，17年间增值6.5倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？
欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请私信沟通。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信沟通。请私信沟通。
总结
本期主要介绍了天河北板块的隆德大厦，小区户型涵盖47平方1房~118平方3房，适合刚需和改善型家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）义务教育资源突出。小学对口天河北的明星小学--华康小学，中学直升广州中学，9年义务教育均为天河区口碑佳的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2）对口的华康小学和广州中学均在小区150米内，上学放学接送方便。
（3）区位优势明显，南临天河路，东临华南快速干线，北临天河北路，西临广州大道中，自驾出行非常方便，10分钟可到珠江新城；地铁3号线石牌桥站就在小区楼下，公共交通和旅游出行方便快捷。
（4）邻近天河区少年宫等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。
（6）小区与天河体育中心和太古汇相邻，业主们茶余饭后无论是到体育中心休闲锻炼，或到太古汇休闲购物，都非常方便。
缺点方面：
（1）小区自2006年交房至今16年，楼龄偏长。
（2）单体楼结构，业主活动空间不足。
（3）南侧临近天河路，住宅易受噪音影响。
（4）所有住户需要在7F转乘电梯，麻烦且耗时多。
（5）部分单元用于商业办公，人员进出混杂。
如有更多房产方面的问题，欢迎与我交流，公众号：苏菲说房。
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