个人购买二手房的一些经验（坐标：天津）
上次写完2018年天津市买房记（点击下面链接）之后，已经过去五年了。今年年后房市又迎来一个小高峰，又有不少人踏上了买房选房的路程，我也总结了一些购买二手房的血泪经验、避坑指南，希望对人有所帮助。
五年前我第一次买二手房，而且还是异地买房，踩过了不少坑，积累了血泪教训。作为买房来自住，本篇咱不说溢价还是折价的事儿，只说说具体的买房选择上有哪些坑可以避。
对咱普通人来讲买房是件大事，话说难事作于易，大事作于细。以下从教育、地段、户型、楼层等等几个方面展开说我本人这几年的一些经验和感悟。（有些只限于天津这个城市，其他地方的具体情况我也了解不多，如需要请谨慎借鉴！）
1） 教育水平
作为曾经北漂中的普通一员，总体上我当初是奔着在天津安居乐业过来的，孩子的教育只是其中一部分不是全部。但无法否认的是孩子教育始终是重要的一部分。
这几年孩子在一个普小，结合自己的体验和一些别的样本的观察，最重要的体悟：天津的小学、初中（非中考阶段）确实学生应试学业压力要小很多。
那种以为天津的教育好是好在义务阶段老师非常尽心于传统应试的，如果是奔着这个来，是会比较失望的。天津也不是像北京那样有什么高端的素质教育（GDP、政府投入上不去，公立不可能搞烧钱的素质教育），但是第一，学校减轻了学业的压力，具体就是不重视成绩和考试，课后没啥作业（中考阶段另说，这个没压力主要是针对义务教育没有中考压力的时候，比如小学和初一二）。第二，素质课程一些副课音体美劳科技是按规定都开了的，并且一般不会被占用。而且学校比较重视孩子的心理健康，学校有专门的心理老师，每周都有心理健康课，每期家长会第一件强调的就是孩子的心理健康。
这些的结果来看呢，应试能力没有三四线城市小县城的好，其他方面比如素养、习惯不太好去比较，但一个比较具体的结果——据我观察班里同学的近视比例相对较低，这几年来虽然很多时间在网课，欣慰的是我们家孩子到现在还没有近视，而我认识的几个在其他地方的同龄同学，几乎全部在小学四年级前已经近视。这点我觉得略有些欣慰，毕竟近视是个不可逆的身体的损伤。虽然近视与否与个体身体差异有关，但我觉得多多少少跟学业压力、作业量、户外活动有点关系吧。
我们再说具体的成绩。
小学成绩不说了，小升初摇号后，学业成绩的区分性大幅下降。学习习惯之类的信息很难去公开搜集到，也无法比较。
初中来讲，私校的成绩比公办校好很多。就拿中考来讲，私立学校的成绩要甩公办一条街。但以前存在私立学校掐尖（2020年开始才是公民同摇），而2023年这届中考成绩是公民同摇的第一届。我们拭目以待今年的中考成绩吧。
2022年南开区初三一模考试学校排名（来源网络）
总之，不同学校之间教育的差距是有的。但在国家下决心努力让教育资源更加平衡后，学校的差别趋于减小，而更多的是同学和同学家庭的差别。
小时候孩子自我意识薄弱，父母、老师这些权威对孩子影响比较大，越是长大，孩子自我意识越发强大，各方面更加接近的同辈对于孩子的影响会越来越大。所以选高年级学校我觉得从一定意义上来说其实选的是同学，选的是同学的家庭。常言说，百万买房，千万买邻。一般对于学校教育比较重视的家长对整体的教育，包括家庭教育都会比较重视、投入比较多，这是一个容易被我们忽视的方面但其实是更重要的方面。
2） 地段
离中心城区越近，地段越贵，一个城市的核心地段大家都知道，在天津上三区、下三区一般也都被认可，在这个基础上，还要注意，在天津这样的大城市，城市快速路、河流呀这些地理屏障也是重要的价格分界线，因为城市大了，这些明显分界线的作用就会凸显，所以我发现，在天津一些主干道、快速路和河流两边，距离上看着很近，但房产价格却会差不少。
我们买房子，买的不只是钢筋水泥，而更多是配套，那配套最重要的是学校、医院、购物、交通等等。购物中心和交通道路更好建，学校、医院实体也好建，但是学校、医院这些公共服务场所，硬件永远不是第一位的，服务的人员才是第一位的，而软的东西比硬的更难照搬复制，更需要积累，所以中心地段贵，更多是贵在看不见的无形的东西，贵在那些人，同样是学校、医院，新建的再漂亮再宽敞，我们最看重的不还是里头的老师、医生的水平嘛！所以，有些人认为配套终究好起来，没错，是会好起来，但是专业人员积淀需要的时间会比你想象得更久。
3） 户型
朝向的话，要注意跟很多地方不同，这里的房子很多都不是正南正北的，因为天津城里河多（有海河、北运河、南运河、津河、子牙河等等），所以路网很多都是随着河流的方向，有很多房子也自然随着街道和河流的方向。所以房子有了所谓的金角、银角、铜角。金角是指朝向东南的，银角是朝向西南的，铜角是东北，最差自然就是西北了。建议去看房的时候打开手机上的指南针测测具体房子的朝向，自己现场测比啥都靠谱。
老房子的户型大多没有新房和次新房的好。老房子大多是卧室大，厅小，卫生间小。有的客厅是暗厅，大部分都还没有餐厅。但是天津老房子，有个特点，很多厨房都会带阳台，所以有不少习惯把灶台改在阳台，然后原厨房会作为餐厅或者储物间，有的不改灶台而是把阳台当做储物间，这对于老小区小户型是普遍做法，对于普通家庭我觉得也是挺好的，这也是老小区早期普遍建未封闭阳台遗留下来的好处，空间的利用率是相当高的。
灶台改在阳台的老房子
老房子小户型的有些卫生间小于2平甚至不到1平的，如果后期没有改造重装过就很难做到干湿分离，甚至有部分小到都装不下马桶。
老房子的客厅不少是暗厅（窗户留给卧室了，只能是客厅暗了），所有有一些为了客厅能有一些自然光采光，会把某个卧室的门做成半透光的玻璃门。
4） 楼层
天津的老房子大部分都是5\6\7层高的，大部分都没有电梯。跟电梯小高楼不一样，基本上中低层最受欢迎，顶层价格会低很多，而且相对不是那么好卖。所以适合预算有限的刚需，记住要低买，因为卖的时候就知道高楼层不降价是很难卖的。
就老房子来讲，首先看某小区均价，再看单个的房子，如果比均价低或者跟均价差不多，基本上都是高层（因为好楼层的平均居住时间会长，不会老卖），而中低层的每平米单价要比高层高出不少，少的两三千，多的四五千五六千的也有。所以如果想买好楼层，价格一般会比均价要高一些，均价或者均价以下很难买到好楼层。
5） 楼龄
在城六区楼龄二三十年的很多，三四十年的也不少。对我来讲，两千年以后的就算次新房了，这在城六区不占多数，两千年年以后的房不仅单价要上去不少，而且后来建的房子一般面积也大，高层得房率低，很少有五六十平的两居，所以总价也会更高。
6） 产权
在天津这种城市化比较早的地方买房还有一个地方要注意——产权。
房子不全都是商品房产权，而是还有很多公产和企业产产权。首先，无论什么公产还是企业产，据我了解跟能否落户、上学无关，也就是买了公产和企业产的房子，是可以落户和上学的。
公产顾名思义，产权是公家的，买的时候不可以贷款要全款。但很多公产是可以买产权的（企业产也不能贷款，一般不可以买产权），而且不贵，据中介说，一居买产权一两万，两居两三万。那为什么那么多售房人没有买产权吗，据说是因为房子有问题了，比如漏水了可以找房管站来修，而私产就要自己掏钱房管站是不管的。
公产、企业产的会相对便宜一些，但缺点有两个，一是不能贷款，二是公产、企业产拆迁或者国家征收土地时补偿会少。
不同产权类型比较
7） 中介选择
（这块可能会得罪很多中介，中介轻拍）
最重要记住中介只是一个工具，不趁手了就换、就扔，不要对中介抱有什么感情，不要不好意思，人的所有的情感都尽量少搁到中介上（不仅房产中介，所有的中介掮客都一样）。如果遇到不合适的不靠谱的能力差的果断扔果断换，遇到能力强的中介，请人吃饭送礼赔笑脸上赶着也要黏着。买房是大事，好的中介跟不合格中介带给你的东西，可能会影响你很久，会在你今后住在房子的每一天都会影响到。
具体到不同的中介，会在不同阶段有不同的用处，根据自己的需求选就好了，不要让自己为难，自己才是最主要的。
选什么中介跟你自己的需求、所处的阶段有关系，这个就不展开细说了。
综合考虑到以上这些因素后，我们会发现每个人每个家庭还是会有自己不一样的选择，那就是底层价值观的差异了。比如有的人认为学校教育很重要，有的人认为爱孩子也不能亏待自己，有的人喜欢出门就是烟火气，有的人对独处的空间很有要求。这些都没有错，只是每个家庭的资源、目标、方向不同，所以要根据自己的需求来。
但是我依旧觉得有几个需求是值得注意的：
1） 人口数量和人口结构
老龄人口数量越来越多，新出生人口数量越来越少。
人口可能会向大城市集中。大城市可能会向核心地段集中。
这在短期内似乎是无法改变的趋势。
2） 经济形势
经济下行成为常态，与欧美国家明里暗里的斗争会持续很多年。
虽然我抱着对自己国家的信心，但是短期内有时会比较难。
对于普通人来讲，机会是没有以前多的。
所以消费的总体是收敛、而选择韬光养晦修炼自己，等待机会。
另外我想说的一点，买房是件大事，大事是最能检验你的家庭的时候。无论结婚、生病、买房、生子，这些人生的重要时刻，都能检验你的家庭关系的质量。同样，家庭关系的质量也能影响你的重大决定。好的家庭，遇到重大决定时，会充分坦诚地沟通，会互相考虑每个家庭成员的需求，会尊重每个人的意见，如果决策失误，也尽量避免互相指责、抱怨。而不好的家庭会因为三观并没有统一，在这时候爆发出激烈的冲突，充满人身攻击，去希望别人改变顺从自己，而忽视掉对方的感受，甚至严重时会造成永久的精神创伤。
但怎么说呢，该来的终究会来，这是一个机会，去重新审视自己的家庭，看到问题才有可能长大。
毕竟，人这一辈子，在玩三个球，身体、工作（做事）、亲密关系。三个球中如果三个球都能玩得转那是人生赢家，如果有两个球正常一个球掉落那还可以勉强维持，如果两个球掉落，一个球在手那就是非常危险的了。
我们经常看重身体、看重工作，容易忽视亲密关系的重要性。但是经历过的人会明白，亲密关系的重要性不亚于身体和工作。所以在面临重大决定时，对亲密关系的考验何尝不是一个调整和长大的机会。
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