买二手房需要注意什么？
买二手房需要注意什么？----------------------------- 分享一些二手房的干货技巧。
以后计划买房的，建议收藏，最近要买房卖房的，至少需要仔细阅读三遍以上，最好能逐条背诵。
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买二手房的风险只有两点：一是钱付了，没拿到房，二是房子拿到了，但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。
所以，看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房，决不能只听中介瞎忽悠。是置换、瓜分遗产、移民，还是房子有产权和质量问题，最好当面问房东，侧面问邻居，并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿疏忽。
我这次买房过程中遇到一套奇葩房产，房子本身不错，就是背景极其复杂。
这套房子里有8个户口，产权人是一对半路二婚老夫妻，各自带着自己的子女和孙子孙女入户，另外还有一个关系很好的楼上邻居朋友的女儿在户口本上，为的是读这里的名校。产权上老头子占60%，老阿姨占40%。老头子的儿子在上海郊区出车祸后急需赔偿金，所以故意挂低价卖房，而老阿姨的女儿不同意低价卖房。楼上邻居女儿才上中班，还有一年才能如愿入读名校，不希望提前卖房。急需救命钱的儿子将周边中介全部挂遍，并声称价格还有很大下浮空间，这套房子他自己做主可以收定金，家里人全部可以搞定，但其实他根本不是产权人。
这套高性价比的学区房就这样迎来了一波又一波的看房客。这套房子的背景，我比很多中介都清楚，因为我从几家不同中介处得到只字片语的信息后汇总下来，才得以掌握这套纠纷房的全貌。
这套房子谁买谁倒霉，付出去的钱绝对是打水漂。昧着良心给客户推荐这套房子的中介，职业生涯也长不了。
其实，我给你们讲这个故事就是想告诫大家：一定要搞清楚房东卖房的目的，有家庭矛盾和财产分割的房子绝对不能买。图便宜有侥幸心理，说明你还没有被坑过。
另外一点更为重要，只跟一个中介看房买房的小白，是最高危的人群。因为这个中介肯告诉你的，就是你以为的全部真相！
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超过10天都没有卖掉的笋盘，绝对不是笋盘，而百分之百是个坑。当中介告诉你有一套房型好、楼层好、装修好、小区好、学区好的房子，价格还极为便宜的房子的时候，如果这套房子已经超过10天还没有卖掉，那它一定是存在着不为人知的内幕和缺陷。
因为在二手房圈子里，高手如林，真正的笋盘根本不会轮到你来捡。除非你有幸是第一时间知道这套房子的人，否则绝不会有漏网之鱼。这时候才是考验你能否精准识别和把握机会的时刻。
当一套性价比非常高的房子超过10天没有卖掉的时候，你要做的是千万不要被面前的这个中介忽悠，千万不能只听他的一面之词，因为他的唯一目的就是避重就轻，掩盖房子的缺陷和内幕，催成交易。
这时，你应该至少从另外的两个中介那里侧面打听下这套房子的内幕。因为中介之间都有竞争关系，他们非常乐意告诉你这套房子的全部真相。最后汇总下三家中介的全部信息，这样你就可以还原这套房子的本来面目了。
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付定金买房前，切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷，一目了然。
买二手房首先要学会的就是这点，最重要也最简单，但是却最致命。
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付定金可以慢，可以多权衡利弊。但是一旦付了定金，所有的时间节点全部都要往前赶，因为调控政策的出台都是按照网签、贷款申请、放款、出产证为时间点的。
比如，2016年3月25日零点之前网签的，非沪籍缴2年社保就可以在上海买房，而3月25日之后网签的，必须缴满5年才有购房资格。
再比如，4月30日，北京西城区教委发文规定：自2020年7月31日后新取得房产证的，全部以多校划片的方式入学。而之前取得房产证的，仍然执行单校划片，对口重点学校直接入学。
另外，在一线城市中，北京、广州规定离婚一年内买房按照二套房提高首付，深圳离婚两年内买房首付7成。但是唯独上海目前仍然没有出台任何限制离婚买房的政策。未来是否会出，没人可以预测。但是假如出台，一定是规定几月几号之后离婚的，给予相应限制。
所以，在政策出台前，你网签了就合法，没网签就非法，在贷款收紧前，你放款了就合法，没放款就非法。在限售执行前，你拿到产证就合算，没拿到产证就完蛋。
所以，很多时候，差一天就是差一辈子！没有经历的人，绝对体会不到这句话的真缔！
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买房或者卖房，签定金协议和网签合同时，务必要提前一天拿到合同范本，按照自己的意愿和计划写好，填好，然后再让中介打印出来。
拖到签署协议的最后时间，再给你的上家或者下家查看，给他思考的时间越短越好。并且让中介配合你告诉他，这套协议都是固定条款、固定内容，不是你自己写的。修改其中任何一条都要经过你自己的同意才行。
总之，你的目的很明确，就是让你的对手尽可能多的按照你的意愿来签署协议。
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卖房挂牌要全面开花，周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介。
没有其它中介的参与和竞争，独家委托的中介就会当你的家，被他们牵着鼻子走不算，还很可能被吃差价。所有客户的报价都从独家委托中介那里得到，这时你就已经很被动，接下来就是你挨宰的时候。
没有竞争和监督，就一定会有腐败，这个道理千古不变。
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买房迁户口是非常重要的事情，尤其对于买学区房的人来说，更是性命攸关。
在上海，假如你买的房子，房东户口始终不肯迁出，那么逾期30天之后，可以由派出所进行强迁至公共户或者另外的产权房。
假如强迁无法完成，那么下家拿着新房产证也可以重新另立一本户口本，同时，派出所会锁定原房东的户口，只出不进。
也就是说，同一套房子可以有两个户口本，分别对应两家人。对于买学区房的人来说，至少读书不会受到影响。
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目前大多数银行，都会查询首付款来源，防止首付贷和信贷资源流入楼市。
你的首付款越早进入你的账户越好，付首付时，这笔钱绝不能是当天别人转账给你的，否则银行会深查。
另外，对于买房来说，首付款来源于父母是最安全最稳妥的。可怜天下父母心，买房是父母永远逃不掉的责任。
万变不离其宗，你父母是你买房的坚实后盾。
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按揭买房之前，不要刷大额信用卡，不要分期，不要办理消费贷、信用贷、经营贷。否则会影响你的按揭贷款通过率和降低可贷额度。
征信报告自己不要查询太多次，不需要坚决不查，网上和银行都不要查。否则贷款银行会担心你缺钱，到处找钱，到处借债，按揭可能就批不下来。
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买房网签后，不要立刻付首付。网签第二天马上到按揭银行申请贷款。在银行初审没有问题之后，再付首付给房东。
银行初审时只需要提供买卖合同、身份证、结婚证、户口本等必要材料，首付款支付凭证和收入证明可以后补。所以，在银行给你初步审核贷款资质和可贷额度时，先不要付首付，等银行初审没有问题后，你再付大额首付。
这样做的好处就是：万一你征信有问题或者其他原因导致贷款审批不通过或者审批的额度太低，你可以赶紧换银行或者筹首付，或者延长合同付款周期，最差也可以毁约解除合同，大不了赔个定金。
而假如你大额首付已经付掉了，你就完全被动了。钱在别人手里，你就失去了谈判的主动权，成了最弱势的一方。一旦贷款出问题造成违约，就得承担高额违约金，首付就很难要的回来。
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离婚后产证去配偶名字出的新产证，增值税和个税征收时间起点还是按照当年买进的时间点算起。
比如说你们夫妻的房子是满五唯一普通住房，个税、增值税都是0。但是假如你们刚刚离婚去掉一方名字新出产证才一个月，那么还是按照满五唯一计算，个税、增值税仍然是0。
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有抵押或者按揭的房子，并且产证上是夫妻双方的名字，如果要去掉一方名字，必须拿离婚证和离婚协议书（写明房产和未偿还贷款归谁）先到银行办理抵押变更，再到不动产交易中心去名字。
对于没有抵押或者按揭的房子，产证要去夫妻一方名字的话，拿结婚证或者离婚证都可以直接去交易中心办理。
对于有婚前房产的夫妻来说，拿结婚证就可以在产证上直接加配偶名字。
夫妻之间去名字和加名字没有任何税费，不存在买卖和赠与关系，只有10元工本费。
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继承或者受赠来的房子要卖掉，需要满五唯一才能免除个税（差额20%）。
满五年指的是父母当年买进到现在你卖出的时间是否满五年，唯一与否是看这套房产是否是你名下唯一住房。差额20%指的是，你父母当年买进时和现在你卖出时的差价*20%。很显然，这个个税金额非常之大。
当然了，假如你婚姻破裂，房子都被前妻拐跑了，这套继承或受赠的房子就会变成你的唯一住房，免征个税也就理所应当。差额20%可不是小数字哦。
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买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都要求到手价，所有税费都让下家承担。
买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税和房产税，公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产，不是满五唯一的话，还有差额20%的个税。买房的税太单一，卖房的税却可以复杂到没人能够算的清，除了交易中心。
所以，买房签协议时务必要求上下家税费各自支付，或者将你愿意承担的上家的税直接加在总价里，否则，到过户缴税的那一刻，房东突然多出来大额税费让你支付，你就会知道啥叫绝望。但假如你是卖房的房东，把所有税费都推给下家才是专业的表现。
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2020年1月19日，新版征信系统已经上线，但是直到目前为止，新版征信系统还没有显示“共同借款人”信息，因为央行还没有要求各银行报送。至于何时启动不得而知。
也就是说，属于参贷人而不属于主贷人的配偶，如果现在离婚的话，在新版征信报告上是仍然看不到任何贷款记录的。没有贷款记录就意味着可以首房首贷。
目前，假如纯商贷的话，银行只看征信报告。只要征信报告没有房贷记录，就是首贷，即使你曾经参贷过公积金好几次。因为银行无法获取公积金还贷的具体记录。
但如果要组合贷的话，公积金中心能看到你曾经主贷和参贷公积金的情况，公积金贷款就会按照二套计算，那么商贷也就算二套了。
以上政策也许会成为个别炒房客钻空子的途径，希望央行可以尽早把这个漏洞补上。
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在各个城市里，链家的中介费都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，实际上这3%都是下家承担。假如是买1000万的房子，单单中介费就要30万。而且链家的中介费基本不打折，能搞到9.5折就很不错了。
所以，假如你和链家中介看房，看中的房子一定要牢记详细的地址和门牌号码。那么接下来，你可以把这单生意交给自己熟悉的中介来做。对于白白送上门的生意，他给你中介费打5折是应该的。这样的话，同样买1000万的房子，中介费就能省下15-20万。
当然了，我不是教大家跳单，只是说中介之间也应该有公平竞争，没有任何政策规定，和哪家中介看房，就必须在哪家中介成交。中介费也应该是竞争力的一种表现。
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链家中介费全行业最高，上下家总共收取3%，而其它大牌连锁中介总共只收取2%。
因为链家必须要从上家那里收取1%的中介费，所以会导致同一套房源，最终的成交价在链家至少会比其它中介高出1%以上，因为上家要的是到手实价。
所以，在二手房业内有个说法是，如果你要卖房，建议选择链家，因为可以给你卖个高价；而如果你要买房，最好别选链家，因为代价太大。
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链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源，另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。
你跟链家中介混熟了之后，可以定期到他电脑里查看这些内部信息。这样你就可以第一时间得到刚挂牌的优质房源信息，而且可以知道最近几天成交的每套房子的实际价格是多少。
只有充分掌握这些信息，你才能精准把握楼市行情，买到别人买不到的高性价比房子。
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在各个城市中，链家是规模最大也是市场占有率最大的。当然对买房者来说，链家也是最不友好的。这里我指的不是态度而是费用。
链家公司内部规定：挂牌价和成交价差距超过一定比例，就会扣业务员的提成。说的直白点就是，链家会鼓励业务员按照挂牌价成交。
所以，一方面业务员会在开始时尽量让房东挂低价，另一方面，一旦房东挂牌后，业务员们就不会帮下家去努力砍价，因为他们要保证挂牌价和成交价尽可能的接近，这样才不会被扣钱。
所以，很多时候，不是房东不降价，而是中介在中间作梗让你高价买进。
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每个带你看房的中介，你都不能放过。除了看房，你必须从他那里获得关于房票、贷款、税费的技巧和知识。
即使你不一定在他那里成交，也要通过他和银行信贷员建立联系，或者和他店里的负责签合同的法务，和负责交易的管家联系上。
这些人都是整个房产买卖行业里对政策最最熟悉、最最精通的一批人。他们对市场的把握和对政策的操作技巧，堪比大神，远远胜过网络大V和砖家。很多看似无解的政策和制度，在他们那里都是小儿科，都能找到化解的渠道。多和他们接触，你的实战经验会突飞猛进。
切记，带看小哥是水平最差的，经验最少的，他们除了带看大多不懂政策，不懂信贷，不懂操作细节。他们的作用只有两个：一是新出好房源第一时间通知你，二是帮你建立关系网。
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看房前，切记重新买个手机号，重新申请个微信号，作为买房专用，一定不要把工作生活的手机号和微信号给中介，否则未来5-10年你将永无安宁之日。
直到现在，我还是会收到中介电话，问我10年前就早已卖掉的房子现在方不方便看房。
当然，对于中介小哥的这种骚扰，大家还是要尽量理解。因为在二手房市场中，至少有20%的房源是他们通过频繁的电话挖掘出来的。
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买卖二手房过程中，你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿，帮自己砍价，给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少，中介费如何分期，房屋总价砍价提成，红包等形式威逼利诱中介人员。
只有当中介全身心的倾向于你这边，你才能在整个过程中得到主动权和最大的利益。记住，和中介谈感情是SB，中介心里只有利益。
以上经验都是纯人肉的积累。且看且珍惜。
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先说结论：二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。
最近刚在上海买房，经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验，深有体会，一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。
利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。
希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。
买 房 立 场
房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。
是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。
一、在面谈之前
1、带家人二次看房。
在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
2、电话战术。
为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。
这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。
3、付意向金。
如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，付意向金的最终目的却是让上家透露出他内心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家卖房的目的。
弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是最艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
5、掌控中介、要求打折。
所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。
这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是挑软柿子捏，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。
此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。
二、面 谈
1、畅谈宏观政策。
见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是最高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
2、表演双簧。
面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。 在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。
而且，这里最重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。
3、所有优点都是缺点。
谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价。
4、引导上家先提要求，让他主动降价。
通过以上几点，上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来，你可以客气的让他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能会提出，需要首付多点，付款快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求，等他全部说完了以后，你要认真思考一会，小的要求可以答应，但比如付款多点，交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下。在你答应他一部分要求以后，作为交换条件，你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家。之前，上家已经同意490万到手价了，现在在你答应他部分要求的基础上，让他降价，这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次，比如，房价马上要跌了，不是很满意他房子了，你家人更喜欢另外一套更便宜的了，迫使他调低价格，通过几个回合下来，应该可以降5-10万元，到480万到手。这个时候，已经比他500万到手降了20万了。
5、展示更便宜房子的合同。
接下来，就是中介发挥作用的时候了。在面谈前几天，你需要让中介翻阅之前几个月的同板块交易记录，把比上家房子便宜很多的合同拿出来，你手机拍照后在谈判这天准备好。等上家主动降价之后，你就可以乘胜追击了，你直接了当的说，据你了解，周围同类型的房子都卖的比上家便宜很多，同时出示照片给他看合同，如果，上家觉得不可信，你就让中介拿出合同正本来给他看，这里千万别让中介主动拿出来，否则上家就不信任中介了，中介就比较难做人了，而是要在上家看过照片不相信之后再由你下命令让中介拿出来给他看。没有意外的话，上家在看到货真价实的合同后，心理防线会奔溃一半，一定会觉得自己即使再降一点也不吃亏，毕竟有人卖的更便宜。其实，房子本身成交价就是有高有低，切记找低很多的给他看。此时，再加上你和中介的说辞，应该可能降到470万到手。此时，距离你的最高心理价位455万到手（480万各付），还差15万。
6、谈判筹码是最有力武器。
面谈之前，你自己务必要完成一项最重要的工作，理清思绪，梳理自己的谈判筹码。何谓筹码？就是自己超过别的买房人的优势。比如，首付5成就比3成有优势，首付7成就比5成有优势，付款时间短就是优势，定金大就是优势，可以推迟收房就是优势，虚拟加价就是优势。这种筹码可以说在谈判时是最重要的武器，也是能否成功最关键所在。在经过前几轮的鏖战后，上家已经把自己房价中的水分全部挤干了，单靠口舌之争已经无法再继续砍价了，接下来就是真刀真枪的干了。
目前，上家已经降到470万到手，差距15万，这全部要靠你手中的筹码来交换。这时，你可以很郑重的提出，通常情况下买房都是付定金5万的，为了表示诚意，你可以付10万定金，或者再多付到20万，让上家安心，还可以明确表示，如果今天大家可以签署定金协议，那么马上转账20万给他。另外，还可以提出签合同当天可以考虑将3成首付款150万提高至5成250万，提前多支付100万给上家，签贷款合同前一天付到7成，让上家能早点拿到钱，保证他自己置换的资金需求。同时还可以结合面谈第4条上家提出的而刚才未答应他的要求满足他，比如付款时间提前一周，或者推迟一段时间收房，让上家有充裕的置换搬家时间。此外，还可以通过虚拟加价让上家达到很大的心里满足，比如说，你之前的意向金是435万到手（你故意设定的谈判低价，而455万到手才是你的最高心里价位），谈判之时你还是坚持这个价位，这时你就可以主动提出加价20万让步，以此作为筹码逼迫上家让步降价。
通过这一系列的条件交换，上家一定会被你的真诚打动，因为毕竟你的筹码都是实质性的好处，对上家来说都是得到利益的，作为交换，他一定会同意下浮房价，应该可以降到460万到手。这里最重要的一点就是，筹码对自己来说是最重要的，一定要放到最后再提出来，如果一开始就提出来，那么上家就不当回事了，而且就算降价也是上家本来就打算让利的水分而已，那么，你这个筹码就白白浪费掉了，说白了就是作为实质性的利益交换，要用在最关键的时候！
7、苦肉计加感情牌。
通过之前的几轮谈判，相信你已经和上家情投意合，水乳交融了，接下来就是感情投资，称兄道弟的时候了。你先让家人在一旁哭穷，诉说自己来上海成家立业的不易，道出置换学区房的苦衷，表明自己债台高筑的苦难，换取他同情之后，再表达与他情投意合，两小无猜，相见恨晚的友谊，并承诺在房子交接完以后，一定请他喝酒，请他去家里做客，最后，别忘了，让他体谅下自己，给自己留点生活费和孩子的学费。相信任何人在感情攻势之下，不可能无动于衷的，人都是要面子的，旁边几个人一捧他，少个几万块问题不大。这样，应该可以降到455万到手了。
8、协议签署税费各付。
经过这一系列的谈判，目前已经达到你的心理最高价位455万到手（480万各付），但是上家认可的是到手价，这时你只需要说明一下，就是你愿意承担上家的税费25万，就是要把这个税费算在总价里，协议价为455+25=480万，上家一定会同意的。这里郑重说明一点，如同我在上海二手房置换必备终极攻略（三）反复强调的，一定要在签定金协议时就签署各付，坚决不能签税费全部下家承担，原由参考之前的攻略三。
这时，中介也会觉得你是个善良的人，没有一再坚持原本告诉他的435万到手，而且，这时也可以让他告诉上家，原本你的心理价位是435万，意向金也是435万，现在455万成交，大家都有所让步，好聚好散，何乐而不为呢！这就是我一开始说的，为啥永远不能告诉中介你的真实心理价位，而应该告诉他更低的价格，这样才有可能通过大家的共同努力实现自己的目标！
卖 房 立 场
大家掌握了上述买房的谈判技巧，应该可以对应总结不少卖房的谈判经验了。作为上家我认为最重要的两点谈判原则必须要掌握：
原则一：上家必须统领全局。上家必须要有上家的气势和腔调，要让中介和下家全部按照自己的意图来执行整个流程。
原则二：通过适当的虚拟降价来换取下家的全部让利。买过房子的人都应该有这种体会，当下家一再加价，而上家高傲的一分钱不让还特别强硬时，常常会谈崩，导致无法成交。下家看中的只有总价，上家可以通过适当的虚拟降价，迫使下家提供更好的付款方式和让利。
根据以上两个原则及针对下家的谈判技巧可以总结出上家在卖房谈判中比较实用的谈判方法：
1、挂牌价一定要高出最低心理价位。
上面讲到，适当的降价才能提高成交率，而且，没有任何买房的下家是不砍价的，所以挂牌价必须高于自己的最低卖房心理价位，留出空间来给下家砍。
2、不接受电话砍价和面谈砍价等一切性质的砍价。
在你挂牌出去之后，每天都会有很多中介打电话来说询问价格是否有议价空间，并且说已经有客户看中了，相信我，这样的电话90%都是中介自己打的，根本没有客户看中，他们就是在瓦解上家的心态，通过频繁的电话轰炸来迫使你自己降价，一定要顶住，电话里降价是最愚蠢的行为，因为就相当于你直接把挂牌价给降价了，更可悲的是，电话里降完了，那边电话一挂也不会有人买。在面谈初期也一样，不管下家如何给你宣传大势方针，如何演戏，你都要做到胸有成竹，临危不乱，绝不降价。
3、主动出击，掌握话语权。
下家的砍价方法基本都是挑毛病找缺陷，或者夸大房产政策。破解办法很简单，就是在他说之前，你就主动出击，强调自己房子的优点，放大房子的优势，忽略缺陷，大谈特谈。再就目前的政策和后市的展望发表一通慷慨激昂的结辩陈词即可，让整个谈判氛围向你倾斜。此外，还可以再举例说明，比如同一个小区相同户型的房子卖的比你还要贵等等。说实话，今后的房产市场任何人都说不清的，大家只不过是通过辩论来积攒心理优势和谈判气势而已。
4、下家的付款方式永远是最差的。
通常大家卖房都是要置换，那么你下家付款方式的好坏直接决定着你买房的进度。所以，谈判开始后，你可以直接打断下家无聊的开场白及寒暄客套，直接让下家自己说清楚定金多少，首付多少，贷款多少，付款时间等。在他没有说清楚之前，任何关于房价的事都免谈，把下家的底细全部弄清楚。然后再根据他的付款方式考虑是否会影响自己的买房进度。这里最重要的一点就是，不管下家付款方式如何，不管是否满足你的置换需求，你都要当面表示他的付款方式是最差的，会耽误你的买房进度，对此你很不满意。再举几个编造的例子告诉他之前的几个客户都是首付7成8成，我都没有卖。总之，就是通过贬低他的付款方式来打击他的自信心和心理优势，让他觉得没有资格和你谈条件，没有优势和你砍价。
5、虚拟降价是上家最大的筹码。
下家的谈判宗旨就是砍价，而上家的宗旨就是让下家满足自己的要求。所以，虚拟降价是上家最大最有效的筹码。挂牌价超出自己最低心理价位的部分就是留给下家砍的。你可以直接明确表示，如果下家满足你多付定金，多付首付，缩短付款周期，延迟交房时间等的要求，你可以考虑降价，否则一切免谈。记住，每次降价都必须换回下家的让利，坚决不能无缘无故的降价。
6、争取自己的利益最大化。
上家必须在整个交易过程中掌控全局，从协议签署，付款时间安排，付款金额多少，下家贷款期限制定到过户时间和交房时间的确定都必须按照自己的计划来实施。这些在谈判时就必须说清楚，并在定金协议和合同中明确下来，上家可以通过虚拟降价来表达诚意和让步，从而达到自己的目的，让双方都不至于难堪并能愉快的合作。
总 结
二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。
部分观点转自一房一万，权侵删。
PS：祝愿大家在2018年都能买到性价比最高，自己心仪的房子
PPS：祝愿大家都可以不断地赚钱，让钱不断生钱，在2018年让自己有充足的现金储备可以对自己心仪的房子一击命中，不断让钱生钱的方法可见以下回答：
有100w左右的现金，有什么好的理财方式？P2P理财平台你看好哪几家？ 20190629更新。
发现这篇依然很多人在看，来更新一下。
房子是2016年底交易的，目前过去三年，没有任何其他的问题，但黑中介的钱是要不回来了，这里告诉大家，买二手房选个靠谱的中介员工很有必要，注意不是公司哈，是人。
目前二手房市场行情一般，所以可以尽量多看多选房子，不要一上来就听中介说的天花乱坠就拍板买，多比较，时间充足。
另外贷款和按揭费在目前的情况下可能根据银行政策有些变动，我之前写的是三年前的情况，请大家以目前的市场情况为准。
希望大家都能买到心仪的好房子。
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原回答。
坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可以借鉴的经验。
2016年3月下旬，我在广州裕丰地产（中介）的推荐下看房，房子的地理位置较好，价格在区域内也较合理，所以就签了购房合同交了定金等待过户。5月初，中介突然电话我说房子被法院查封了，要我过去与业主协商中止交易。后来我得知房子是在签合同的第二天就被查封了，但在签合同前中介并没将所有的房屋产权资料提供给我，而且他们也一早就知道房子是有被查封风险的，而且房子查封后已也一直拖了半个月才告诉我说房子无法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易并由业主承担所有购房产生的费用并赔偿房价10%的违约金，但因为当时业主夫妻二人的资产已被冻结，房产也全被查封，没有办法拿出钱来，然后我跟朋友就软磨硬泡6、7个小时，终于说服业主给回已经交的定金，也跟业主承诺说不会起诉他们，因为知道他们这段时间很困难，也体谅他们的难处。但是之前我已经交了一半的中介费给中介，按揭费也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已经交的中介费和按揭费中介就拒不退还，连相关资料都不提供，坚持称已经促成了本次交易，我去他们总公司找法务人员拿资料，结果直接被对方一把推到在地双腿膝盖淤青，然后我就报警啦，然后就人生第一次进了派出所，但警察也只是调解，也不能管买房的纠纷，所以之后仍旧是不了了之（像不像拍戏啊哈哈哈感觉好狗血啊，我心也是大还能笑出来）。
后来我也有找过房管局、中介协会、和消费者协会投诉，都没有收到回音，找律师打官司也不太可能，因为中介费总额不大，没有律师会接这个案子。所以当时一两个月我整个人心力交瘁也非常无助，基本打消了买房的念头，也算是第一次切身感到社会的黑暗吧。（目前仍然没有任何中介的工作人员联系过我，这件事也一直悬而未决，希望有法律人士或者其他有经验的人士提供建议，钱的确是不很多但是我一个170个子的妹子被一把推翻在地我真的是太气愤了，现在提起来都咽不下这口气，从没受过这么大委屈的我啊啊啊）
事情的转折出现在5个月后，原业主联系我说房子已解封，并且可以按原价格卖给我，我有点呆掉，不太敢相信。业主说觉得我之前非常体谅他们，而且买房过程中也受了很多委屈他们很过意不去，所以就按之前谈好的价格，如果我愿意购买的话就可以立即交易。说真的挂完电话也真不知道是该高兴还是难过，只想尽快结束这一切。有可能是上一次被骗怕了，所以这一次特别谨慎，所有交易的流程大部分都是自己跟进，也找了一个比较熟悉的中介朋友咨询，所有整个交易过程都还比较顺利，历时一个半月就办好了所有的手续。
我现在站在购房者和房地产从业者的双重角度来写一点二手房购买的过程中需要注意的事项，其他的答案我也看了看，基本流程都写得很全面了，我也不再赘述，只写一些自己在买房过程中切实碰到的比较容易忽略掉然后被坑的点吧（仅限广州）。
一、看房阶段
1、确定预算以及意向购买的户型，如果是首套房以投资为主的话，请将地理位置作为第一参考要素，首选住宅型（70年产权），同时要注意周边生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原开发商；如果是购买为了居住或是婚房，建议购买离工作地点半小时能够到达的辐射圈中交通最为便利的房屋。上班路上耗时太长就算有自己的房子住，幸福感都会大大下降，我单位的领导住的地方离上班需要坐一个半小时楼巴，一遇上广州的台风天根本没法出门，中午才能到公司，虽然她买的房子是稍微大点单价也便宜很多，但是时间成本太大其实也并不划算。
2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。现在挺多人买房会先在APP或者电脑上看一下房源信息再去联系中介，有时候往往先看中不错的房子，也没注意中介是哪一家，就先联系了。而中介现在很多时候发现买家很中意某套房的时候就会特地说，这是我们的独家房源，言下之意就是必须跟他们交易才可以买到这一套房，如果房源特别合适买家就很容易妥协。还有在看中比较合适的房源的时候，中介会忽悠客户交诚意金，说帮你锁定房源，等你签合同的时候诚意金自动转为定金，如果有人这么说你可千万别交这个钱，什么狗屁诚意金全都是忽悠你呢。还有，你把预算报给中介后，中介给你找的房源一般都不会在你的预算内，一定是超过预算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介谈好，超过预算的房子不看。另外，在看房前先跟中介谈好中介费，一定不要等房看定了才谈，广州目前的行情基本是1%-1.2%就可以谈下来，一上来就提2%甚至更高价的一定要记得往下压价。
总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。
二、购房阶段
1、看好房后，准备跟业主签合同，签合同前有两件事情要做，第一件事情是先跟业主谈价格，一般正常房子都可以压低3-5w，所以先尽量往下谈。另外一件事情就是需要给房产查册，确定房产产权清晰。查册的过程一般都由中介操作，查册纸长下图这样，记得有两张，第二张我画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。当时我自己买房的时候，中介只给我看了第一张纸，所以我根本不知道还有第二张纸的存在，也不知道房子存在抵押的情况，才导致后来房屋被查封的时候我毫不知情。
2、确定房屋产权清晰后，准备签购房合同，在看购房合同的过程中一定要记得看违约责任一条，现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，同时最好需要合同中补充条款，用以约束中介的责任，约定如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。
3、在签合同的时候，如果要做按揭贷款，中介还会收取一笔名为按揭费和评估费的钱，这笔钱其实全部由银行收取，总共加起来一般不超过2k（其实连2k都不需要，评估公司由银行联系，评估费约900块，按揭费不要钱）但是中介不会告诉你，他们会说这笔钱是由按揭公司收取的，必须要按照房屋总价的1%收取，我当时就说我只给2k，你能做就做不做拉倒，结果就是嘴上说着做不了结果麻溜的就给办了。建议贷款年限可以尽量贷长一点，也可以根据自己的经济状况具体判断。
三、过户阶段
如果能顺利进行到过户阶段的话，恭喜你，你已经离胜利不远了，但是还是不能掉以轻心，记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取，这时候已经没有业主和中介什么事情了。不过后期还需要中介配合收楼，如果业主逾期交楼，也可以按合同条款追究其违约责任。
至此，二手房交易大战就算是胜利结束。
特别提醒
购买二手房真的会碰到不少的坑，无良的中介和业主都有可能会遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一个师妹买房，又被业主给坑了，签好合同的第二天业主要求涨价不然就不卖了只退定金，师妹一气之下直接起诉了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗时耗力，所以还是在买之前多长点心眼，也看看对方是个什么样的人再决定是否购买。
现在想想也还算是幸运，毕竟按原价买到了中意的房子，到手之后还涨了不少。经历完这次感觉整个人都升华了，打怪技能是提升了，但是对很多事情的信任度也越来越低了。
所以也提醒大家，购买二手房毕竟不像一手房，是由地产开发商出售，出了问题还能够找企业，二手房的业主具有太多的不可控因素，同时中介也会在中间利用信息不对称谋利，所以买方在购房前还是要多做一下功课，千万别学我啊，希望这篇文对即将买房的人有一些帮助。
olivia9208 买房子这种几百万的大事，不能省个十几万实在说不过去，看完这篇，一定会对你有所帮助。
买房前，你得先明确几点，才能让自己的买房理智而不纠结：
1、自己住就别老是盯着房价涨幅，选适合自己的房子最重要。
2、不要完全相信专家言论，在中国，专家的作用就是引导舆论。
3、不要期望既能现在居住舒适，未来又有爆发性的价格增长的房子。如果有这种房子，也早就被业内人士抢走了。
4、花很长时间看房，但是一旦有满意的，快准狠拿下。
本篇文章的目的是为了让大家在买二手房过程中有一个清晰的思路，罗列的点目的只有两点：省时、省钱。
所以买房可以分为四个步骤：买房前找房源（省时）、看好房源找中介（省钱）、如何最优贷款（省钱）、如何避税（省钱）。
所以，许多买房过程中的小细节没有提及，长文，先列一个目录（可以根据目录去下面找具体内容）——
一、找房源阶段：
1、一定要明确好自己的需求再找房，这样最高效。
2、如何找房源，四步走最省时
a.根据自己需求明确房源的时候，先去链家，房源最多挑起来会比较省时
b.有中意的房源之后，一定要去爱屋吉屋看看，可以在线视频看房，让你省去很多图片不符的烦恼
c.线下看房阶段，可以借用链家的免费劳动力，服务最好
d.如果还没有找到合适的房源，还推荐搜房网和房天下，房源多但不保真
3、看房阶段需要留意的一些小TIPS
二、找中介阶段：
1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。（附购房流程）
2、如何找到最合适你的中介？
a.如果图省心，可以选择链家，但这是最费钱的选择。
b.对于南方群众来说，房多多非常划算，最为推荐。
c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%，虽然便宜，但要提高警惕。
d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。
3、大中介最靠谱？中介里也得看经纪人。
如何挑选最好的经纪人。
4、不要盲目去跟中介砍价，但是该省的中介费还得省。
a.最推荐房多多，2999+0.3%的中介费
b.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%
c.传统中介中我爱我家最近在争夺市场，打出1.5%的中介费
虽然链家很贵，而且也不一定是最好的选择，但目前绝大多数人还会选择链家，那么
如果选择链家，该如何砍中介费：
a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。
b、砍价的关键是联系上业主。
c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。
三、交易前的贷款阶段
贷款时一定一定要再找银行问一遍，还有没有什么优惠。
1、贷款与市场息息相关，所以一定要了解各银行最新政策（如何了解）
2、还款方式一般两种，选择等额本金还是等额本息？最推荐等额本息
3、还有哪些贷款的KEY
a.国家政策，关于贷款利息可以抵个人所得税
b.可以买贷款银行理财产品申请减免罚息和短期利息。
c.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限
d.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款
e.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率
四、交易中的税务阶段
聪明的避税不是违法，不过是把法律应该归还你的钱要回来。
1、最好的避税方式就是买满五唯一。
2、如何避个人所得税
3、如何避契税
正文
找房源阶段
明确目标（房子总价、首付、地段、楼层、户型都不清楚），随便看，觉得肯定会找到好房子的，这就跟很多女生没事随便逛淘宝一样的道理，逛到最后也不知道买啥，而且很费时间。
所以，一定要明确好自己的预估价格、首付、地段、楼层、户型等，再开始找房。
a、在一头雾水阶段，先去「链家」根据自己的资金，地段等要求确定房源。lianjia.com
链家房源相对最多最真实，而且价格可靠，在这个阶段，链家可以很快帮你明确自己最想要的房子在哪。
b、这时候，你需要粗筛房源，建议移步「爱屋吉屋」。https://www.iwjw.com
通过互联网找房源最为方便，但是房源图片的实际差距实在让人有苦难言。
对于绝大多数人来说，跑到实地看户型实在是种效率非常低下的事，在迅速决定小区阶段，爱屋吉屋的一分钟视频替代房源图片，可以让你在最快时间内确定想要的小区和房型。
c、线下看房阶段，最推荐「链家地产」。lianjia.com
选房源和看房源是完全两码事，看房源最重要的真实房源和服务。
作为老牌传统中介，链家主打真实房源，所以不用担心看房阶段会被推荐各种乱七八糟的房源，比较省心。而且链家的主要实力在线下，所以看房时的体验会非常好。
d、如果还没有找到合适的房源，我们还推荐：
[*]想多看些房源，可以去看看 搜房网 sofang.com
搜房网作为电商房产的老大，已经拥有多年历史，市场覆盖率非常高。换言之就是房源多，而且业务员服务态度也非常好。
但是在房源真实性上，鱼目混杂，不方便考量。
[*]同样另外一家多房源的网站 房天下fang.com
和搜房网相爱相杀，两家还在15年因为百度保护费的问题一度把汪峰挤下头条。两家都是牟足了劲在竞争，所以想多看些房源，看完搜房网再看看房天下，会有意外收获。
看房阶段需要留意的一些小TIPS
可以参考买二手房需要注意什么？ - 知乎用户的回答
找中介阶段
1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。
整个二手房交易流程非常繁琐，如果自己去弄的话，不一定能搞定业主不说，而且很容易弄巧成拙。
要知道，买房最忌讳的就是耽误时间，好房源是不等人的，不然赔了夫人又折兵。
整个买房流程可以参考狗哥的答案购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？ - 狗狗哥哥的回答
a.最省心的中介，一定是链家，但一定不是最省钱的。
虽然链家的中介费高达2.7%，可在服务方面，链家有足够的理由让行业龙头老大的地位名副其实。
包括从选房看房开始，到贷款税务，和最后的收房验收，链家都会全程陪同。
b.对于南方群众来说，房多多非常划算，而且服务也不差。
（可惜在北方的业务二手房拓展很慢）
2999+0.3%保险费的收费，在价格上可以说非常低价。
房多多对房源的考察非常严格，每个房源工作人员会实地勘察，进行拍摄。
c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%
一般来说，如果要想在中介费上省点钱的话，选择互联网中介是个不错的选择。这三家在服务上区别不大，属于众多互联网中介中最靠谱的。
如何选择取决于你看中的房源在哪个网站。
d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。
同样一所中介里，经纪人水平也会良莠不齐，而其实，整个购房过程中，服务质量完全取决于你的经纪人。
一个好的经纪人，会熟悉各类政策、而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。
差的经纪人，可能会让你在许多能省钱的部分，花了冤枉钱。
这时候，你需要记住几点：
[*]大中介的经纪人不见得最靠谱，但是至少出错有中介帮你兜着。
[*]选经纪人的时候一定要「货比三家」，比如在链家看中一套房源，一定要去至少3家不同的链家门店去找各店经纪人咨询这套房源，交流中就能很轻松的判断出哪个经纪人最靠谱。
[*]多沟通、多问，跟经纪人建立良好的关系，毕竟他可是这个领域里最专业的人，你能省多少钱完全取决于他想告诉你多少。
不要盲目跟中介砍价，但该省的中介费还得省。
[*]首先，如果对中介费非常介意的朋友，建议使用互联网中介，最好的是房多多，2999+0.3%保险费的价格，非常划算。
[*]如果是房多多没有覆盖的城市，搜房网、房天下、爱屋吉屋的中介费都是1.5%。
[*]如果你一定想选择传统中介，那么我爱我家最近在北京为了抢占市场，也打出了1.5%的中介费口号，选好经纪人的情况下，还是可以信任的，不过房源上可能要多跑跑。
对于绝大多数希望选择链家的朋友来说，需要记住以下几点：
1、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。
砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定会下降。
2、砍价的关键是联系上业主。
如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。
从而在砍价上占据心理优势。
3、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。
即使你可以把中介费砍到很低，那么在后续的服务里，经纪人一定会在服务上把这个钱找回来。
所以，2.2%到2.4是一个合理的范围，这取决于你在贷款，税务等方面要麻烦中介多少。
贷款阶段：
[*]目前还没有任何一个网站会整合各银行的贷款政策，所以你只能通过线下去了解。（你也知道中国的官方网站有多差）
[*]一般大行在几个大中介（例如链家、我爱我家等）总部设有办公点，在那里可以各大银行一次性问全。
TIPS：注意，是各地总部而非路边门市店，小的门市店咨询甚至会出现因为门市店经纪人管卖房子，最新贷款政策不一定会及时了解。
[*]挨家银行询问一下没多麻烦，毕竟几百万的事。
了解完各大银行政策后，你一定会对一个问题产生疑惑：到底选择等额本金还是等额本息？
这里有一个对比：等额本金和等额本息的区别、利弊、适合人群
从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。
[*]首先，考虑到我国现在的通货膨胀率，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱。
TIPS：永远不要提前还款！
[*]留意国家政策，在个税改革中已经明确一点，在将来房贷利息是可以抵扣个税的，所以，还的利息越多，你的个税就越少！
现在的个税计算方式是：
（税前工资-五险一金费用）*征税点
改革后的方式是：
（税前工资-五险一金费用-房贷利息）*征税点
所以，等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了，而还款压力明显小于等额本金。
[*]如果前期你就可以还更多的钱的话，为什么不少贷几年呢？还的利息会更少。
记住，不要让一点利息把你现在的生活压垮，活在当下。
贷款的时候一定一定要再问银行一句，还有什么办法更优惠吗？
许多银行都会有针对大客户的优惠政策，比如你在贷款银行买了理财产品，有大额存款等。都有可能使你的贷款更加容易，甚至会有更低折扣。
所以，多问，因为贷款经理和理财经理不属于同一部门，许多优惠政策你不问他们是不会说的。
记住这些贷款的KEY POINT，还能更省钱。
a.在业主贷款行购买理财产品，可以申请减免罚息和短期利息。
如果业主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来，这时候就会有银行的罚息和短期利息，这笔费用往往会转移到购房者身上。
这时候，选择跟业主同一银行贷款，能减免一笔费用，再问问购买理财产品，是不是还可以减免一笔费用。
b.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限
c.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款
d.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率
还款利率在贷款时有两种选择，一种是固定利率，即以贷款当时利率计算，直到还款结束，利率不变。
另外一种是根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨。
但是，国家都连续5次降息了，你还看不清形势吗。
税费：
不清楚的话可以先看看到底会有哪些税费2015年新政后 最新二手房交易过户费有哪些
如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五唯一的界限，那么可以通过这些方法省钱：
个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来避税：
a.利用好网签价
因为办理过户时，征税完全取决于网签价格，而非实际成交价格。
所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现，即实际成交价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。
具体施行的时候，把你的预期说给中介，他会非常明确的告诉你怎么操作的。
还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。
b、许多中介都不知道，交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱！
交易差=现成交价-购入价格-其他额外开支
而额外开支主要有：
[*]业主在买房时还给银行的利息
比如我100万买的房子，但是还完房贷可能是还给银行120万，那么这20万算入额外开支合情合理。所以这时候，你需要去银行开个证明，来抵扣交易差。
[*]装修费用
房主当年装修的费用，也是可以扣除的。装修费可以找评估公司做评估，也可以自己提交各种装修凭证来扣除。
TIPS：去建材市场找些地下中介什么的野路子，可以搞来装修凭证，但是被查出来就不好了，不推荐。
如果读完之后对你有帮助，点个赞，让更多的人看见，好吗？
还有，即使你现在没有买房打算，但早晚要买房的，收藏起来，为将来做准备。 刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧
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更新：
关于网上房价与实际价格的差别
网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。
我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。
有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。
总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。
关于中介
在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。
在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞⋯⋯ 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚⋯⋯
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看房阶段
房子情况：
[*]首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
[*]房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
[*]如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
[*]和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
[*]房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
周边情况：
[*]特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
[*]小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
[*]小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
[*]周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。
[*]医院、学校、超市等生活配套设施有没有。
签合同阶段
[*]查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。
[*]确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。
[*]明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。
[*]确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。
[*]和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。
（写困了，大概就先这样吧……）
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