如何卖房？二手房东必看
当出了买房宝典后，很多会员私信我能不能出个卖房秘籍。壹
理清自己的需求
卖房前的前期工作，最重要的一点就是理清自己的需求。
只是挂牌估价想知道卖多少？还是决心出手？
如果是决心出手有必要看到最后，有砍价秘籍。
贰
市场调研，估价
想要卖房子就要知道自己的房子值多少钱，市场认不认可这个价钱。了解小区同户型、类似楼层、类似装修、税费、车位的所有挂牌价格。还有，记得看一下小区历史成交价格（了解清楚成交价房子装修、税费、楼层、有无车位）做对比，和成交数量。不知道哪里看的问物业、中介、小区保安、广场带娃的老人，形成自己的价格体系。做完以上这些工作后，你就会对挂盘价的范围心里有数，或高或低都可以按自己需求来。
业主群不要问，也没几句真话，给你一个高价格，帮自己出货，给你一个低价格大家看你是冤大头。
叁
全网挂房
除了链家、德佑、我爱我家外，其它任何一家中介公司都跑过去，房子5公里内坚决跑完。
这里有个小技巧。挂牌时最好找经理、店长之类，不要找经纪人，搞不好因为你房子好卖，藏起来卖，这样你家房子传播会受到影响。
不与任何中介签独家。签了独家就代表其它中介推不了，有竞争才有压力。
肆
卖相
现在卖房一般会上门拍VR，如果是小中介也会上门拍照，这时候卖家要做的是在阳光好的时候上门拍，这点低楼层卖家尤其要注意。
别本来采光就不好，搞个大晚上拍照，我看完VR就没有来的欲望。
如果决心卖就把租客请出去，房子收回，空置卖房。因为迅速地把房子以合适的价格卖掉，远比那几个月房租更有价值。
房子稍微倒腾下该扔的扔，一些坏掉的东西该挡住的挡住，如果有条件，老房子翻新两三万搞定，更好出手的同时还能卖个好价格。
加入会员，有老房子翻新业务，有需要可以私聊。
伍
扬长避短
了解房子优点，要给下家画饼，比如小区附近有什么重大规划？像拆迁、地铁、产业、商业规划学位刺激这类的利好悉数摆上台给下家看。了解房子缺点。比如低楼层，看一天里面什么时候采光好，就让中介在采光好的时候来看房，其它时间采光差的就不要带了。还有边上如果是铁路或者飞机航道下面、邻居家练钢琴等了解好时间，下家来看房的时候错过这个时间就不会有噪音影响。房子缺点很多自己视情况而定，逐一破解。如果可以尽量安排几组客户在一起看房造成火爆的假象，没客户也可以让朋友打配合假装客户。在看房时尽量不要让下家久待，时间久了发现的问题也多了，只要是房子多多少少有点问题。看房过程中，了解下家的职业，在哪里上班，购房用途、性格特点等非常必要，坐下来谈价格时心里有底。
陆
问你为什么卖房
买家或者中介问你为什么要卖房?回答郊区的说想换到市区，市区的说想换套大的，大的说换大平层或者别墅。不要说卖房为了出国，或者其它楼盘付了定金，欠钱什么的，遗产瓜分什么的，这样会让买家觉得你需要钱，到时压价。也不要说学区不好，房子旧等什么大实话。
柒
多配钥匙，给到所有中介
卖房子时，一般会配十几把钥匙，给到所有中介，或钥匙放在物业，这能大大节省你的时间。毕竟房子里也没什么值钱的东西，就让中介尽情带看，看的越多，越可能卖个好价钱。
捌
如果要置换，一定要先卖后买
这是防止自己的房子一时半会卖不掉，然后因为缺钱被你的上家倒逼低价卖出，这样就很亏。倒霉的房东都是这样的，我不希望大家变成这样的房东。
玖
如何砍价系列
一、挂牌后，会有很多中介给你打电话，先是了解基本信息税费之类，后面会试探你房子有没下探空间或者说有客户看中房子问还有多少空间。这个时候你要做的就是没有空间或者看中面谈，千万不能电话里砍价让价，因为电话都是试探你价格底线根本没人看中，如果电话里直接答应，有真正的客户看中，下家就会在你降价的基础在砍价，你将失去谈判的筹码，这点我深有体会，换句话说你将自己的底线全部告诉中介合下家，将无路可退，看中面谈守住自己底价，争取利益最大化。
二、面谈价格
在面谈时你作为上家你的底线就是不让价，哪怕你还可以便宜30万，在整个谈判过程中要保持一个强势的姿态，你可以说房子各种优点和你也是置换刚需来表达不让价的态度。
能约你出来的基本能接受挂牌价格，只是希望在谈下来的时候能谈一点是一点的心理，为自己赚取安慰，上家一定要抓住下家得心态，简单说不讲价他也要买得，而且中介也会看情况，在上家不让步得时候给下家做思想工作，如果实在碍于面子，或者不希望谈崩适当下浮一点表达诚意即可，前提是要有个条件不能白白放价格，如这是净到手价格，税费、中介费不承担，多久付款，首付付多少，将交易时间缩短，交房时间拉长，如买得房子在装修，装修三个月，散味道三个月，这样六个月时间，总比直接出去租房子省了多少租金，上家要做的是把握全局，掌握节奏，想方设法让中介和下家跟自己节奏走。
在谈价格过程中如果是熟悉得中介事先准备好几套以前成交高价格的材料，手机拍照，手机APP查真实性更高，近期如果没有成交价格高的，就拿去年或者以前的，在下家砍价时在合适得时候拿出来，看这之前我们门店成交得房子，这个价格，比你现在看的这套稍微贵点。建议在输出多轮周边优势后使用。
砍价技巧还有很多很多，具体就不在此处展开了，可以加知识星球探讨。
拾
防止别人瞎搞
如果你的房子被别人看中了付了意向金或者定金，如果有人给你打电话千万不要说房子已经卖掉了。
原因有二，第一是会各种途径跟你说房子卖便宜了，你吃亏了，我这里有客户出了更高的价格，，阻扰你卖房，毕竟挂牌房子那么多，性价比房源就那么几套，我卖不掉别人也别想卖掉。
第二、就是你房子刚收到定金，还没签合同付首付，这样下家违约性很大，你和中介说卖掉了，这样别人就不会给你推了，万一下家违约，卖不掉又没人看房就尴尬了。
正确的做法是签完合同，如果有中介打电话就说涨价了，等过户完在公开说卖掉了。
拾壹
卖房如何解押
如果房子有抵押，卖家，买家，中介签订好三方的服务合同内容加一条用下家首付得钱还贷款，省的自己要找第三方公司垫资。
上面是我多年总结下来的经验，不是很完整下回有空在更新，有些虽然看起来比较自私、不人道，但绝对合理合法的，站在自己的角度首先是要保证自己的利益不被侵犯，其次不恶意损坏他人利益思想和行为
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