北京楼市：非城六区，二套买房积分落户用，该怎么选？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：1、提问：京爷您好，现有牡丹园东里62平一套，欲置换紫金书院、北清橡树湾、文源府、望京樾，叠墅珠江天樾书院等小区，目标保值增值，预算1200w以内。有2个问题：
1、置换方案是否合理？
2、如方案可行，请对上述目标给个排序
回答：你好，这里面，紫金书院、北清橡树湾、文源府都是刚需盘或者刚改，所以1000万以上肯定是不太合适，最好是500-800间。而望京樾还不错，但目前应该没有什么房源了。叠墅珠江天樾书院，属于消费品，估计升值性不行。这种情况下置换似乎没啥太好的选择。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》
2、提问：你好京爷，我们想二套买房积分落户用，城六区外，预算不超过300，希望有增值或者租金还可以，有推荐的区域或者小区么？
回答：你好，300万的预算，能选择的并不多，我建议你重点考虑亦庄的周围，比如马驹桥之类的；或者看看北面昌平的天鑫家园、流星花园之类的，北街家园也勉强可以看看。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
3、提问：京爷您好，本次节后房产会有多少增幅，感觉北京房产涨价是个不争的事实？
回答：你好，不好猜测，我只能说春节后确实会有一些涨幅，一般小阳春核心区3-6%，这一次可能会比正常小阳春强一些，目前来看没有大涨的支撑，后续得看政策和一线的情况。市场一线情况我会及时在星球反馈。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：请问京爷，购房总预算在500～550万，是选择在回龙观临铁小区（例如新龙城）买房，还是海淀的老破小学区房（西八里庄北里、西木小区、恩济里小区、定慧寺周边小区）？谢谢抱拳
回答：你好，这个得看你的需求了，以下是我对这几个小区的看法：
新龙城，回龙观临铁小区，这类小区属于回龙观的第二到第三梯队的小区，楼龄新，交通方便，当然品质不算高，但也尚可，流动性还不错，升值性属于能略微跑赢大盘。这类小区能兼顾升值+居住，但没啥学校。
海淀老破小，居住环境差一些，但地段好、有学区，升值性属于跑赢大盘的类型。总体来看，是能实现上学+升值兼顾的选择。如果看中居住，恩济里小区倒还不错。
那就看咱们看中什么了。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京买房顶级思维》
5、提问：京爷好，总价1200左右，完全不考虑学区，仅考虑居住环境：三居室、小区环境优美管理好、附近生活方便，有哪些小区或者片区可以去看看呢？
回答：你好，以下是我的一些推荐：
朝阳：望京，宝星；双井，首城国际，苹果社区南区；百子湾，金泰先锋北区、金都杭城。本来新北苑也还不错，不过感觉价格有些高，可以看看中国铁建国际城、中国铁建花语城。
海淀：莱圳家园、百旺家苑、当代城市家园、领秀新硅谷。
丰台：金泰城丽湾、顺驰蓝调。
以上都可以看看。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷您好，我们住在马驹桥，孩子2026年上小学，综合宜居和学区，我们考虑置换到亦庄南海家园。但是南海家园毕竟是回迁房，房龄倒是比较新（2012年），周围的配套是真的好。我纠结的问题在于，长远考虑的话（比如10年），这房子会不会贬值比较厉害？不求涨价，但也希望房子可以保值。
回答：你好，南海家园的价格支撑有两个：① 学区 ② 便宜。只要学区能保证，我倒是觉得还行，毕竟价格相对实惠。至于学区是否可以保证，学校是否能办好，这个倒是需要时间来验证。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
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