市场热的时候，才买不到核心资产；市场冷的时候，核心资产 ...

01、前言

很多人有一个问题，2021年最后两个月想要“捡漏”买房，5年后会不会后悔？
今年楼市的金九银十意外的“凉”，金没有银不来，很多城市的成交率低迷。
再加上调控一条接着一条，大房企接连爆雷翻车，让楼市看起来似乎不是特别景气。
但也有人认为，这会趁着房价跌的时候捡漏入手，等涨的时候就赚了，所谓否极泰来，物极必反就是如此；
但也有人担心，现在买了，万一几年后房价出现大幅度的调整，会不会被深套其中？
这种担心不无道理，而且是极有可能出现的，但更多地出现在三、四、五线城市。
从一、二线城市按照趋势来看，是不会太受影响的。毕竟，大城市的投机性购房需求还是比较多，而且人流都会涌入有实力的一线城市或者二线省会城市。
不管是刚性需求还是投机性需求都会不少，不管什么时候买都不会有很多的影响；
但三、四线城市不一样，这些小城市的刚性购房需求已经趋近于饱和了，在未来5年不会有太多的刚需购房入场，购房需求的减少，房子上涨空间乏力，那房价下跌的空间也很大。



现在如果不是非得要在一年内买房，建议等一下，等到明年下半年再说。
那时候基本上收税的事情已经在试点了，怎么收、收多少的事情大致有数了。而市场也会开始消化这个调控，价格将会更趋于合理和平稳。
在这个试点落地之前，出手买房，是非常盲目的。
不要管中介和中介的自媒体怎么说，他们只是想做点生意好过年而已，不用理会他们。
从现在开始，只等试点落地。
现在不少中介都开始关门店，不少中介转行，说明未来不乐观。
再坚持一下，少则半年内，多则一年内，等试点落地。​
02、本月杭州只卖掉了2040套二手房

截至10月28日8点，本月杭州只卖掉了2040套二手房。
10月最终成交数据基本锁定7连降，很有可能创下近几年的新低。
当市场风向转变，最先离场的一定是投资客。
去年到今年上半年，一头冲进奥体、未科、申花等网红板块的，有不少其实都是投资客，本质就是一个击鼓传花的游戏。



新政以后，投资客收了手，这几个板块的二手房出货速度就会变慢。
而像闲林、良渚、临平这样的刚需板块，本身接盘的基本上都是自住客。连相对不那么敏锐的刚需都选择暂时不买二手房了，说明大家对于市场的预期更差了。
当然了，8.5新政的力量不可忽视，砍掉了大量购买力。
新政砍掉的房票，除了外来投资客，基本都是来杭州不久的真刚需。前者基本上都在摇倒挂新房，或者在博弈网红次新房。后者除了摇号，基本都在接盘刚需二手房。​
刚需板块的房子都卖不出去了，说明杭州二手房行情又冷到了一个新程度。
还有一方面，从第三次集中供地的情况来看，这场关于地价之间的博弈，貌似房企赢了。
从目前公布出来第三批次供地的城市来看，各地把地价都下调了不少，比如说重庆、广州、深圳等城市，都把地价给下调了。
之前很多人还说，地方上不会降地价，结果还是降了。就像，很多人说房东不会降价卖房一样，实际上只要没人买，房东熬到后来，也是会降价卖房的。
另一方面，现在各大城市的老破小都不好卖了，别说二线城市的老破小了，连一线城市的老破小都卖不动了。
大家都觉得这些老破小没有了学区属性，也可以拿来出租，多少还能换点钱。
但是没有想到，出台这个房地产税之后，房租大概率是要被房地产税给抵消了，到时候这些老破小就成了既无法保值，又无法收房租，最后就成了个赔钱货。
最关键的还是，大家现在都知道了这些老破小不值钱，不然的话内心很多人会期盼还能遇到新手小白把这些房子卖给他。
现在买房还是要一步到位，过去那种买个老破小，以后再换大房子，基本上没戏了。



房地产税发酵了那么久，小龙虾发现房东们最关注的不是房价跌不跌的问题，而是担心房价以后不涨了的问题。
因为大家都知道，房价多少就是以后的税基是多少，所以房价不容易跌。
但是有了这个房地产税以后，房价上涨的预期肯定会进一步的削弱，到时候房价不涨，还每个月还要交着么多的房贷，还要再交税，怎么想都觉得划不来。
聪明人不会赚最后一个铜板的，该变现就变现。
别相信什么核心地段的房子，卖了以后就买不回来了。
小龙虾举两个最典型的例子：一个是深圳，去年房价上涨的时候，好房子你根本买不到，结果现在好房子一大把；
另一个是首都，上半年热的时候，很多优质小区房子根本没有，可是现在，好房子又一大把。
只有市场热的时候，才会买不到核心资产，市场冷的时候，核心资产多的是。
03、房价暴跌并不是好事

有些人买房，喜欢看一个城市的均价，认为买低于城市均价的房子，自己就赚到了。
但事实可能是相反的，那些高于平均房价的高品质房源，往往在后期上涨过程中，涨幅更大。
​假设N年前深圳房屋均价是2.5万的时候，有些人觉得买2万或1.5万房子就特别开心，觉得自己赚大了。
而之后的结果则是，这些低于均价的房子，涨幅大概率小于那些当时高于2.5万均价的房子。
​这个道理很容易理解，一个班50名学生，某次考试全班平均分是70分（满分100），你认为考八九十分的人后期更容易出成绩，还是考五六十分的人更容易出成绩。
​北大、清华选学生，也选那些重点学校、重点班排名考前的学生，因为这些学生的成绩高，而成绩高的背后是学习力高于其他学生。



那么问题来了，房价暴跌，是好事吗？
之前小龙虾就说过，房价如果暴跌可不是一件好事，你觉得房价暴跌最倒霉的人是谁？
如果房价真的暴跌了，最倒霉的不是那些富人，而是普通的老百姓，是你自己。
有钱人的房子从5000万跌到3000万叫财富缩水；而如果对老百姓来讲，100万的房子跌到50万叫损失。
老百姓攒钱买房，现在房价下跌了，贷款也不还，天天跟银行打官司，如果大家都不还贷款，银行就会出现大面积坏账，整个金融体系就会崩，从而影响这个社会的发展。
社会受到影响，你能不受影响？
回到楼市本身的话题，其实关于当前的楼市，大家要有一个清晰的认知，那就是当房地产税出来的那一刻起，就意味着土地财政的时代要慢慢的结束了。
如果说以前是吃卖新房的饭，那么以后就要更多的去吃存量房的饭了。
当开始持存量房的饭时，持有房子的成本，就必然会增加。
而且二手房的流动性，会非常低，有可能是房东不想低价卖，也有可能是购房者数量太少了，又或者是出租房的制度更完善了，大家不愿意买房了。
最后还没离场的大部分房东，有可能会成为真的长期房东，也卖不出去了。
以后房价的涨幅，会低于GDP的增速，换句话来说，房子能不能高价买入位保值还是个问题。
04、总结

说到房子，必然会说到贷款。
事实上，居民的杠杆率是有极限的，大家可以看到这个任泽平团队做的这个个人住房贷款余额和人均可支配收入的比例。



这个图可以很明显的反应出来，大家的钱都去哪里了，从2004年到2018年，我们的房贷收入比从原来的16.2%增加到了47.6%。
要知道，这还是2018年的数据，2020年房价又涨了一波，2021年上半年房价又涨了一波，那么现在的这个房贷收入比，应该至少是超过50%了。
从这个明面上来看，房贷占比我们的收入，已经达到了50%了，再加上一些人偷偷的把自己收入写高。
但实际上没那么高的话，房贷实际占比大家的支出应该是更多的。
每个月收入的一半，都要还房贷，还哪来的钱消费。



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