买二手房的8大坑，房产律师教你如何避坑
买二手房涉及金额大，交易流程复杂，一不小心，就容易踩坑。买二手房要注意什么？根据二手房买卖比较高发的纠纷案件类型，总结出买二手房的8大坑，以及对如何避坑进行详细分析。一、“产权坑”
“产权坑”的规避需要在两个方面提高警惕，一是出卖人，二是交易房屋。
1、购买二手房需核实出卖人身份及权限
二手房交易中常常出现买方与“假业主”或“部分共有人”签约，最后导致无法过户房屋而遭受巨大损失的情形。对于购买二手房而言，买方首先应确认出卖人是否为交易房屋产权人，买卖双方可一同前往房屋所在地的不动产交易中心进行房屋查册。在此特别提醒，即使出卖人出示了房产证，也仍应进行房屋查册，确保房屋产权信息真实无误、出卖人主体适格。
根据《民法典》第三百零一条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”对于共有房屋，签署房屋买卖合同时，所有共有人均需在房屋买卖合同上签字。在实践中，很多夫妻共同出资买房，但只由一方登记产权的情况，此种情况下另一方被称为“隐性共有人”，也应在合同上签字。
此外，如果房屋产权人委托第三方代理出售房屋、代理签订房屋买卖合同等，买方除需了解代理人的代理权限和代理期限外，最重要的是要求代理人出示的经过公证处公证的授权委托书。
2、购买二手房需核实房屋是否存在抵押、查封
买方在签订购房合同前，应当了解清楚该二手房的产权状况，即房屋是否有抵押，是否被法院查封，如果房屋存在抵押和查封，很有可能无法顺利办理过户。
一般来说，如果房屋被法院查封，说明该房屋可能存在产权纠纷或其他债务纠纷，这样的房子则不建议继续购买。
关于存在抵押的房屋能否转让的问题，《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”二手房“带押过户”已经在部分地区得以推广实施，但如房屋原按揭、抵押合同约定了“不得转让”或有其他禁止、限制转让的条款，则无法办理“带押过户”。因此，如果买方需要购买带抵押的房产，应当在签署房屋买卖合同前，了解清楚房屋具体抵押信息，与出卖人约定解押期限及其未按约定期限解押的违约责任，或要求出卖人先修改原按揭、抵押合同，确保可以“带押过户”。
此外，对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间，买方也不能大意，建议提前在购房合同中约定清楚，要求出卖人承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因其债务问题导致房屋被法院查封的，买方有权立即解除合同并要求出卖人承担违约责任，且出卖人需赔偿买方因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费及购同等规格房屋而多支出的费用等等。
二、“居住权坑”
《民法典》第三百七十条规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”居住权并不因房屋所有权的转让而消灭，即使居住权人没有房屋所有权，但其长期甚至终生居住也受到法律保护。若购买了设立居住权的房屋，将面临房屋产权与居住权分离，即“房子归你，居住权归别人”的尴尬局面。因此，买方在签约前，应与出卖人确认并查询房屋上是否设立了居住权，对于已设立居住权的房屋，应要求出卖人撤销居住权，或约定撤销居住权登记的时限及相应的违约责任；对于尚未设立居住权的房屋，买卖合同中也应约定出卖人不得设立居住权及对应违约责任，防止出卖人在房屋办理过户前加设居住权。
三、“出租坑”
“带租约”二手房在二手房交易市场中十分常见，相比不附带租约的二手房，其风险显著增加。“带租约”二手房将会给买方带来两大法律问题：一是承租人的优先购买权问题；二是“买卖不破租赁”问题。
关于承租人的优先购买权，根据《民法典》第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”实践中常常出现承租人口头表示放弃优先购买权，后又以“拒绝搬离”方式主张优先购买权，导致出卖人无法向买方交房的情形。因此，作为买方应当要向出卖人了解承租人是否已明确放弃其拟购二手房的优先购买权，并应当要求查看承租人出具的放弃优先购买权的书面承诺。
关于“买卖不破租赁”，根据《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在租赁关系存续期间，承租人如果不愿意搬迁腾房，即使买了房子也可能暂时住不了。为了防止风险，签约前应当向出卖人确认房屋是否存在租赁情况，在合同中约定因出卖人未如实告知房屋租赁情况产生纠纷的，由出卖人承担相应责任。如不带租约，应当在购房合同中约定，禁止交易过程中将房产出租；如带租约，则应当在合同中约定出卖人妥善处理与承租人之间的租赁合同，并约定违约责任。
四、“按揭贷款坑”
按揭贷款是二手房交易中买方经常采用的房款支付方式，采用按揭贷款购买房产有三个方面需要注意：
首先，需要查询下个人征信情况，确保自己可以成功办理按揭。如果无法确定能否成功办理按揭，需要在合同上做好相关约定，明确贷款不成功的买方免除责任，避免后续因自己无法成功办理按揭而构成违约，遭受损失。
其次，应注意并非所有的二手房都可以办理按揭贷款，以下三种类型的房子是不能办理按揭贷款的。一是产权证不齐全的房子，如回迁房、安置房、公产房、小产权房等；二是存在限制交易的房子，如属于旧城改造范围内的、有被查封或限制交易的、小产权房、土地使用权已经被抵押的、房屋产权权属有争议无法确定具体所有权归属的房子；三是房龄超过银行贷款限制的房子，银行对贷款房子的房龄要求一般是在20-25年左右，有的银行要求房龄最长不能多于15年，宽松一点的可以放宽到30年，具体要看房屋价值和银行贷款条件的宽松度。房龄越高，可贷款期限越短，风险也越大，银行基于风险考虑，可能不会批准贷款。
最后，要注意选择办理按揭的银行。买方应首先明确按揭银行是否在合同中已经约定。若已指定，则应遵守；若未指定则可以根据各银行的贷款利率、优惠门槛、调息方式、审批效率、是否存在提前还款的违约金综合考虑。买方需要注意，有些银行要求购房者在还款6个月或1年后再申请提前还款，如果在这段时间里提前还款，银行会收取违约金。
五、“户口学位坑”
曾经风靡一时的电视剧《虎妈猫爸》中的“学区房”风波牵动着无数家长的心，时至今日，优质二手学区房仍是无数家长的心头好。对于看重二手房户口、学位的买家，应事先了解当地教育部门关于学位的相关规定或情况，并要求出卖人配合向学校及教育部门核实相关入学政策及房屋学籍指标的使用情况，谨防出现《虎妈猫爸》中由于“未住满两年”而无法入学的窘境。其次，要注意产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续，而且必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。二手房交易流程中涉及诸多手续，全程办理时间长。有些学校在新生入学时，对于对口区域的家庭，有一定的落户时间要求，有的学校要有必须在该区域落户满一年，还有的学校要求落户时间满三年。如果学校有落户时间要求，那么未及时办理户口迁入手续则会推迟孩子的入学时间。对于此类情况，买方应在合同中与出卖人书面约定户口迁移相关内容，明确户口迁移的时间及违约责任。若出卖人不及时配合办理户口迁移手续，则买方有权要求解除合同并要求出卖人支付违约金并赔偿损失
六、“缺陷坑”
有些二手房由于建造年代久远，存在房屋漏水、电路老化等诸多缺陷，有时甚至会引发安全事故。很多购房者在购房时未进行全面考虑，入住后不久即发现房屋存在这样那样的问题，但因合同并未对房屋质量问题进行约定而维权无门，悔恨万分。因此，买方在购买二手房前，应当进行全面详细的调查，如采取实地多时段考察、查询新闻、询问同小区住户居住情况等方式确保拟购二手房屋的质量。若已发现较为明显的问题，则应在合同中与出卖人约定，达成房屋已存在问题的具体解决方案。同时，买方应当在合同中与出卖人约定，若出卖人隐瞒其在装修、使用过程中产生的房屋质量瑕疵，则应当对买方承担维修及赔偿责任。除了房屋质量问题，二手房买卖中还可能存在水电气暖、物业管理费未清缴的问题。买方在签订买卖合同时，务必在其中对物业管理费、水电气暖、公共维修基金等费用的清缴进行约定，要求出卖人在约定期限内完成相关费用的清缴，对延期清缴承担违约责任并赔偿损失。
七、“资金坑”
二手房交易骗局频发，中介坑害买家、卖家违约等情形屡见不鲜，因购房而导致的钱房两空悲剧也并不罕见。为防范房屋买卖的资金安全风险，应当进行资金监管，又称第三方监管，是指买卖双方进行网签后，在房产交易、登记办理的过程中，买方不把房款直接交付给出卖人，而是让透明的第三方机构监管资金，买方将购房的自用资金和银行的贷款资金划入第三方监管机构在监管银行的监管专用账号，委托监管机构和监管银行对交易资金进行监管，保证资金安全的交易模式。这种模式类似于网购，交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方；若交易失败，资金会返还买方。这样可以保障买卖双方的合法权益，将购房交易风险降至最低。
八、“税费坑”
随着房价的节节攀升以及我国税收执法力度的加强，二手房交易中涉及的税款金额大幅提升，而在实践中这些税费往往约定由买方全部承担，这意味着买方还承担着税费风险。在二手房交易过程中，买方承担的税费风险主要包括错误申报税费风险和税收政策变化的风险。
关于错误申报税费风险，主要是错误申报个人所得税。目前针对个人所得税有据实征收和核定征收两种方式。实务中，买卖双方往往在中介指导下申报税费，但部分中介因专业度不够，只知道核定征收而不知据实征收的方式，导致其经手的业务一律选择核定征收方式征税。如一旦遇到卖方亏损或平价出售房屋（比如2019年房价下跌，税务部门认可平价或亏损出售价格），则会因为错误选择征收方式而导致卖方额外缴纳房价款1%或2%的个人所得税。基于该款项往往由买方承担，由此会造成买方损失。因此，在买卖合同中应明确约定买方承担卖方个人所得税的前提是卖方需配合选择核定征收/据实征收方式申报纳税，否则由此多出的税费由卖方自行负担。同时，在买卖合同中约定因中介的失误导致交易税费增加，应当由中介承担赔偿责任。
关于税收政策变化的风险，由于二手房交易时间较长，房屋交易过程中可能出现不可预知的税收政策变化，由此产生不确定的争议。因目前交易习惯中主要由买方承担全部税费，故因国家税收政策变化导致交易税费增加的情况下，买方将额外增加购房支出；如因国家税收政策变化导致交易税费减少的情况下，因增值税及附加税费、个人所得税的纳税义务人是卖方，如产生退费也会进卖方银行账户，故买方可能无法顺利取得退税款。在极端情况下，因国家政策对个人所得税的征收方式进行重大变更，比如北京市严格执行“国五条”只能按据实征收（差额征收）方式缴纳个人所得税，将会导致承担全部税费的买方额外增加几十万甚至几百万的购房支出，由此导致买方因无力支付税款而被迫违约。因此，应当在合同中对税收政策重大变化导致的风险进行明确: 1、对于税收政策变化导致多出税费的情形进行约定，约定买方享有合同解除权或约定超过预估税款金额一定比例的税款由卖方承担或双方按约定比例共担模式；2、双方在合同中针对税收政策重大变化导致少缴税费的情形约定退税款由买方享有；3、买卖双方应当依约履行合同，避免因迟延履行导致税收政策发生变化进而影响到自己的权益。如因卖方违约导致税收政策变化，则卖方将自行承担责任或赔偿买方损失。
二手房交易隐患多，大家务必谨慎购买，希望这份二手房交易“避坑”指南可以帮助大家规避常见风险，买到心仪的二手房！
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