买二手房的8大坑，房产律师教你若何避坑

买二手房触及金额大，买卖流程复杂，一不谨慎，就轻易踩坑。买二手房要留意什么？按照二手房买卖比力多发的胶葛案件范例，总结出买二手房的8大坑，以及对若何避坑停止具体分析。
一、“产权坑”
“产权坑”的躲避需要在两个方面进步警戒，一是出售人，二是买卖衡宇。
1、购买二手房需核实出售人身份及权限
二手房买卖中经常显现买方与“假业主”或“部分共有人”签约，最初致使没法过户衡宇而蒙受宏大损失的情形。对于购买二手房而言，买方首先应确认出售人能否为买卖衡宇产权人，买卖双方可一同前往衡宇地点地的不动产买卖中心停止衡宇查册。在此出格提醒，即使出售人出示了房产证，也仍应停止衡宇查册，确保衡宇产权信息实在无误、出售人主体适格。
按照《民法典》第三百零一条规定，“处罚共有的不动产大概动产以及对共有的不动产大概动产作严重缮治、变更性质大概用处的，该当经占份额三分之二以上的按份共有人大概全部配合共有人赞成，可是共有人之间还有约定的除外。”对于共有衡宇，签订衡宇买卖条约时，一切共有人均需在衡宇买卖条约上签字。在理论中，很多夫妻配合出资买房，但只由一方挂号产权的情况，此种情况下另一方被称为“隐性共有人”，也应在条约上签字。
此外，假如衡宇产权人拜托第三方代理出售衡宇、代理签定衡宇买卖条约等，买方除需了解代理人的代理权限和代理刻日外，最重要的是要求代理人出示的经过公证处公证的授权拜托书。
2、购买二手房需核实衡宇能否存在抵押、查封
买方在签定购房条约前，该当了解清楚该二手房的产权情况，即衡宇能否有抵押，能否被法院查封，假如衡宇存在抵押和查封，很有能够没法顺遂打点过户。
一般来说，假如衡宇被法院查封，说明该衡宇能够存在产权胶葛或其他债权胶葛，这样的屋子则不倡议继续购买。
关于存在抵押的衡宇能否让渡的题目，《民法典》第四百零六条规定“抵押时代，抵押人可以让渡抵押财富。当事人还有约定的，按照其约定。抵押财富让渡的，抵押权不受影响。”二手房“带押过户”已经在部分地域得以推行实施，但如衡宇原按揭、抵押条约约定了“不得让渡”或有其他避免、限制让渡的条目，则没法打点“带押过户”。因此，假如买方需要购买带抵押的房产，该当在签订衡宇买卖条约前，了解清楚衡宇具体抵押信息，与出售人约定解押刻日及其未按约定刻日解押的违约义务，或要求出售人先点窜原按揭、抵押条约，确保可以“带押过户”。
此外，对于签定衡宇买卖条约后至衡宇过户挂号前的一段时代，买方也不能大意，倡议提早在购房条约中约定清楚，要求出售人许诺，一旦因其私行将衡宇打点抵押挂号大概因其债权题目致使衡宇被法院查封的，买方有权立即消除条约并要求出售人承当违约义务，且出售人需抵偿买方因此蒙受的全数损失，包含但不限于诉讼费、律师费及购同等规格衡宇而多支出的用度等等。
二、“居住权坑”
《民法典》第三百七十条规定，“居住权刻日届满大概居住权人灭亡的，居住权消灭。居住权消灭的，该当实时打点注销挂号。”居住权并不因衡宇一切权的让渡而消灭，即使居住权人没有衡宇一切权，但其持久以致终生居住也遭到法令庇护。若购买了设立居住权的衡宇，将面临衡宇产权与居住权分袂，即“屋子归你，居住权归他人”的为难排场。因此，买方在签约前，应与出售人确认并查询衡宇上能否设立了居住权，对于已设立居住权的衡宇，应要求出售人撤消居住权，或约定撤消居住权挂号的时限及响应的违约义务；对于尚未设立居住权的衡宇，买卖条约中也应约定出售人不得设立居住权及对应违约义务，避免出售人在衡宇打点过户前加设居住权。
三、“出租坑”
“带租约”二手房在二手房买卖市场中非经常见，相比不附带租约的二手房，其风险明显增加。“带租约”二手房将会给买方带来两大法令题目：一是承租人的优先购买权题目；二是“买卖不破租赁”题目。

关于承租人的优先购买权，按照《民法典》第七百二十六条规定，“出租人出售租赁衡宇的，该当在出售之前的公道刻日内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；可是，衡宇按份共有人利用优先购买权大概出租人将衡宇出售给近支属的除外。出租人实行告诉义务后，承租人在十五日内未明白暗示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”理论中经常显现承租生齿头暗示放弃优先购买权，后又以“拒绝搬离”方式主张优先购买权，致使出售人没法向买方交房的情形。因此，作为买方该当要向出售人了解承租人能否已明白放弃其拟购二手房的优先购买权，并该当要求检察承租人出具的放弃优先购买权的书面许诺。
关于“买卖不破租赁”，按照《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁条约占有刻日内发生一切权变更的，不影响租赁条约的效力。”在租赁关系存续时代，承租人假如不愿意搬场腾房，即使买了屋子也能够临时住不了。为了避免风险，签约前该当向出售人确认衡宇能否存在租赁情况，在条约中约定因出售人未照实奉告衡宇租赁情况发生胶葛的，由出售人承当响应义务。如不带租约，该当在购房条约中约定，避免买卖进程中将房产出租；如带租约，则该当在条约中约定出售人妥帖处置与承租人之间的租赁条约，并约定违约义务。
四、“按揭存款坑”
按揭存款是二手房买卖中买方经常采用的房款付出方式，采用按揭存款购买房产有三个方面需要留意：
首先，需要查询下小我征信情况，确保本人可以成功打点按揭。假如没法肯定能否成功打点按揭，需要在条约上做好相关约定，明白存款不成功的买方免除义务，避免后续因本人没法成功打点按揭而组成违约，蒙受损失。
其次，应留意并非一切的二手房都可以打点按揭存款，以下三品种型的屋子是不能打点按揭存款的。一是产权证不齐全的屋子，如回迁房、安设房、公产房、小产权房等；二是存在限制买卖的屋子，如属于旧城革新范围内的、有被查封或限制买卖的、小产权房、地盘利用权已经被抵押的、衡宇产权权属有争议没法肯定具体一切权归属的屋子；三是房龄跨越银行存款限制的屋子，银行对存款屋子的房龄要求通常为在20-25年左右，有的银行要求房龄最长不能多于15年，宽松一点的可以放宽到30年，具体要看衡宇代价和银行存款条件的宽松度。房龄越高，可存款刻日越短，风险也越大，银行基于风险斟酌，能够不会核准存款。
最初，要留意挑选打点按揭的银行。买方应首先明白按揭银行能否在条约中已经约定。若已指定，则应遵照；若未指定章可以按照各银行的存款利率、优惠门坎、调息方式、审批效力、能否存在提早还款的违约金综合斟酌。买方需要留意，有些银行要求购房者在还款6个月或1年后再申请提早还款，假如在这段时候里提早还款，银行会收取违约金。
五、“户口学位坑”
已经风行一时的电视剧《虎妈猫爸》中的“学区房”风浪牵动着无数家长的心，时至本日，良好二手学区房还是无数家长的心头好。对于垂青二手房户口、学位的买家，应事前了解当地教育部分关于学位的相关规定或情况，并要求出售人配合向黉舍及教育部分核实相关入学政策及衡宇学籍目标的利用情况，严防显现《虎妈猫爸》中由于“未住满两年”而没法入学的逆境。其次，要留意产权过户与户口迁移并不是同时停止的。一般情况下，先打点产权过户手续，再打点户口迁移手续，而且必须是原有户口全数迁出以后，才能打点新户口的迁脱手续。二手房买卖流程中触及诸多手续，全程打点时候长。有些黉舍在更生入学时，对于对口地区的家庭，有必定的落户时候要求，有的黉舍要有必须在该地区落户满一年，还有的黉舍要求落户时候满三年。假如黉舍有落户时候要求，那末未实时打点户口迁脱手续则会推延孩子的入学时候。对于此类情况，买方应在条约中与出售人书面约定户口迁移相关内容，明白户口迁移的时候及违约义务。若出售人不实时配合打点户口迁移手续，则买方有权要求消除条约并要求出售人付出违约金并抵偿损失
六、“缺点坑”
有些二手房由于建造年月久远，存在衡宇漏水、电路老化等诸多缺点，偶然以致会激发安好变乱。很多购房者在购房时未停止周全斟酌，入住后未几即发现衡宇存在这样那样的题目，但因条约并未对衡宇质量题目停止约定而维权无门，懊悔万分。因此，买方在购买二手房前，该当停止周全具体的查询造访，如采用实地多时段考查、查询消息、询问同小区住户居住情况等方式确保拟购二手衡宇的质量。若已发现较为明显的题目，则应在条约中与出售人约定，告竣衡宇已存在题目标具体处置计划。同时，买方该当在条约中与出售人约定，若出售人隐瞒其在装修、利用进程中发生的衡宇质量瑕疵，则该当对买方承当维修及抵偿义务。除了衡宇质量题目，二手房买卖中还能够存在水电气暖、物业打点费未清缴的题目。买方在签定买卖条约时，务必在其中对物业打点费、水电气暖、公共维修基金等用度的清缴停止约定，要求出售人在约定刻日内完成相关用度的清缴，对延期清缴承当违约义务并抵偿损失。
七、“资金坑”
二手房买卖圈套频发，中介坑害买家、卖家违约等情形层见迭出，因购房而致使的钱房两空悲剧也并不罕有。为防御衡宇买卖的资金安好风险，该当停止资金监管，又称第三方监管，是指买卖双方停止网签后，在房产买卖、挂号打点的进程中，买方不把房款间接托付给出售人，而是让通明的第三方机构监管资金，买方将购房的自用资金和银行的存款资金划入第三方监管机构在监管银行的监管公用账号，拜托监管机构和监管银行对买卖资金停止监管，保证资金安好的买卖形式。这类形式类似于网购，买卖成功(权属转移挂号后)，资金才会划转给卖方；若买卖失利，资金会返还买方。这样可以保障买卖双方的正当权益，将购房买卖风险降至最低。
八、“税费坑”
随着房价的节节爬升以及我国税收法律力度的增强，二手房买卖中触及的税款金额大幅提升，而在理论中这些税费常常约定由买方全数承当，这意味着买方还承当着税费风险。在二手房买卖进程中，买方承当的税费风险首要包含毛病申报税费风险和税收政策变化的风险。

关于毛病申报税费风险，主如果毛病申报小我所得税。今朝针对小我所得税有据实征收和审定征收两种方式。实务中，买卖双方常常在中介指导下申报税费，但部分中介因专业度不够，只晓得审定征收而不知据实征收的方式，致使其经手的营业一概挑选审定征收方式纳税。如一旦碰到卖方吃亏或平价出售衡宇（比如2019年房价下跌，税务部分认可平价或吃亏出售价格），则会由于毛病挑选征收方式而致使卖方额外交纳房价款1%或2%的小我所得税。基于该金钱常常由买方承当，由此会组成买方损失。因此，在买卖条约中应明白约定买方承当卖方小我所得税的条件是卖方需配合挑选审定征收/据实征收方式申报纳税，否则由此多出的税费由卖方自行承当。同时，在买卖条约中约定因中介的失误致使买卖税费增加，该当由中介承当抵偿义务。
关于税收政策变化的风险，由于二手房买卖时候较长，衡宇买卖进程中能够显现不成预知的税收政策变化，由此发生不肯定的争议。因今朝买卖习惯中首要由买方承当全数税费，故因国家税收政策变化致使买卖税费增加的情况下，买方将额外增加购房支出；如因国家税收政策变化致使买卖税费削减的情况下，因增值税及附加税费、小我所得税的纳税义务人是卖方，如发生退费也会进卖方银行账户，故买方能够没法顺遂获得退税款。在极端情况下，因国家政策对小我所得税的征收方式停止严重变更，比如北京市严酷履行“国五条”只能按据实征收（差额征收）方式交纳小我所得税，将会致使承当全数税费的买方额外增加几十万以致几百万的购房支出，由此致使买方因有力付出税款而被迫违约。因此，该当在条约中对税收政策严重变化致使的风险停止明白: 1、对于税收政策变化致使多出税费的情形停止约定，约定买方享有条约消除权或约定跨越预估税款金额必定比例的税款由卖方承当或双方按约定比例共担形式；2、双方在条约中针对税收政策严重变化致使少缴税费的情形约定退税款由买方享有；3、买卖双方该当依约实行条约，避免因迟延实行致使税收政策发生变化进而影响到本人的权益。如因卖方违约致使税收政策变化，则卖方将自行承当义务或抵偿买方损失。
二手房买卖隐患多，大师务必稳重购买，希望这份二手房买卖“避坑”指南可以辅佐大师躲避常见风险，买到心仪的二手房！

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