北京三环四环内的的80年代的老房子值得入手吗?

你这情况，和最近有个客户很像。她的情况是，想要一个70年代的或者以前的房子，可以是2环，标的400-500，房间可以小，甚至可以到50平以下。圈里人都知道有这么一个人，她自己问过很多家。手机里面很多中介，但是至今也没找到合适的。
整天很愁，她想要市中心，还得双地铁的房子，一个字难。请饶了这些房中介吧。
老房子不推荐的几个理由：
1）居住成本高
原值低，税费高。次新原值高，选错了，转手不会很难。80年代的老房子，到现在得40年了吧，小区维修成本还高。
早期的房子，家属院颇多，虽然物业费低，但是居住体验不佳。小区质量好，还行，小区质量不好，下雨天，就是灾难。
2）危改可能大于拆迁
近期有个新闻，你可以搜下，1月13日起北京市老旧小区改造可申请提取公积金。我曾经做编辑的时候，盘过无锡有个老小区，当时小区很多人都同意拆迁，闹了好几年，就是拆不掉。小区里面有一群人，就嫌给的钱少，不让拆，一直没通过。
现在的拆迁成本高，拆这几个楼，未来开发商得卖多少钱。危改的可能大些。
3）学区之伤
老小区，如果是非学区，基本上教育不会太好。小区里都是老人，年轻人不来。学校怎么可能好。要是图孩子上学的，还不如买近郊的，或者其他板块的学区房。
老房子推荐的几个理由：
1）老房子整改
不知道你去过北京胡同吗？去普通人家看看，另外再去民宿看看。天差地别，享受着老北京的独有风味，花着少的钱。
文艺气质，一般喜欢老房子。因为她们动手能力强，可以省掉一大笔装修费。我认识一个设计师，就是爱拆房子，家里的非承重墙，被她拆了好几块。她老公因为做了装修队，两个人基本上在装修事情上没怎么花钱。
2）交通好
建议你看下北京远期轨交规划，也就是2035年那版，北京市区多增加很多轨交，市中心很密集。这涉及到一个通勤时间，远郊的房子好，但是仅能通勤到某个产业区，不能覆盖到大部分产业区。市中心到时候还是香饽饽，那时候改造之风可能会盛行。
你可以去看看，几乎90%的人都会劝你别买非学区的老破小。但是每年二手房成交，非学区老破小的成交依然有。我媳妇一句话，刚需，谁还在乎那么多。

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你这情况，和最近有个客户很像。她的情况是，想要一个70年代的或者以前的房子，可以是2环，标的400-500，房间可以小，甚至可以到50平以下。圈里人都知道有这么一个人，她自己问过很多家。手机里面很多中介，但是至今也没找到合适的。
整天很愁，她想要市中心，还得双地铁的房子，一个字难。请饶了这些房中介吧。
老房子不推荐的几个理由：
1）居住成本高
原值低，税费高。次新原值高，选错了，转手不会很难。80年代的老房子，到现在得40年了吧，小区维修成本还高。
早期的房子，家属院颇多，虽然物业费低，但是居住体验不佳。小区质量好，还行，小区质量不好，下雨天，就是灾难。
2）危改可能大于拆迁
近期有个新闻，你可以搜下，1月13日起北京市老旧小区改造可申请提取公积金。我曾经做编辑的时候，盘过无锡有个老小区，当时小区很多人都同意拆迁，闹了好几年，就是拆不掉。小区里面有一群人，就嫌给的钱少，不让拆，一直没通过。
现在的拆迁成本高，拆这几个楼，未来开发商得卖多少钱。危改的可能大些。
3）学区之伤
老小区，如果是非学区，基本上教育不会太好。小区里都是老人，年轻人不来。学校怎么可能好。要是图孩子上学的，还不如买近郊的，或者其他板块的学区房。
老房子推荐的几个理由：
1）老房子整改
不知道你去过北京胡同吗？去普通人家看看，另外再去民宿看看。天差地别，享受着老北京的独有风味，花着少的钱。
文艺气质，一般喜欢老房子。因为她们动手能力强，可以省掉一大笔装修费。我认识一个设计师，就是爱拆房子，家里的非承重墙，被她拆了好几块。她老公因为做了装修队，两个人基本上在装修事情上没怎么花钱。
2）交通好
建议你看下北京远期轨交规划，也就是2035年那版，北京市区多增加很多轨交，市中心很密集。这涉及到一个通勤时间，远郊的房子好，但是仅能通勤到某个产业区，不能覆盖到大部分产业区。市中心到时候还是香饽饽，那时候改造之风可能会盛行。
你可以去看看，几乎90%的人都会劝你别买非学区的老破小。但是每年二手房成交，非学区老破小的成交依然有。我媳妇一句话，刚需，谁还在乎那么多。

老破小者，又小又破又老也。
北京是一座古老的城市，在城镇化进程之中，新城市是叠加在老城市之中相互渗透着发展的。而对于北京这座城市来说，老房子大致可以分成两种：一种是解放前的老北京胡同，以及解放后依托四合院形成的各种各样的大杂院，也就是平房。
第二种就是，随着工业化进程的推进，与之配套的机关院校工厂的各种家属院和宿舍楼也是目前老房子的主要来源之一，大部分就是没有电梯的小板楼，砖混结构的房子居多。
其实还有一部分二十年左右房龄的房子，也就是2000年前后西方公寓式审美建设的众多大塔楼，这些其实应该也算是老房子，而且朝向差、户型奇葩的房子很多，可是有电梯啊，有电梯的房子还是比没电梯的有优势。
胡同里面的小平房，何止是四环里面，二环里也是有的，自己买一个四合院当然是好的，前一阵子二十几个亿那个四合院，刚刚挂出来没几天就成交了，这房子自然不是普通人可以挑挑拣拣的。
大杂院里面的小平房，如果这个居住功能真的是相当的一般，除了绝佳的地段以外，要是附近没有好学校的话，承受着莫名的溢价实在是没有这个必要。九几年的房子计算很老了，更何况是八十年代的房子。
没电梯的小板楼存量相对更大，流动性相对好一点。顶楼不能要，一楼没带小院的视野不好采光差的不要，物业管理混乱，小区商住杂处人员杂乱的不要。
其实对于一些老小区，确实是小，可是并不破，机关单位或者是科研院校的老小区的主要人员还是原来单位的人员及其家庭成员，主流人群的素质高的话，那小区的环境也不会差到哪里去。
如果小区业主比较团结的话，老房子改造，外立面换装，绿化到位，甚至是加装电梯的话，那可就相当的不错了，除了老一点以外，主城区的带电梯小板楼还是相当的香的。
至于学区的事情，金融街、月坛甚至是广外的小学都没有学位了，五年以内，东西城的教育资源依旧是相当紧张的，以后的学区政策怎么样，谁都说不好。现在如果去买带学区的老破小，老实说有点的赌的成分。
如果非要买八几年的老破小，能买北四环的，就不要买南四环的。


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自己决定吧

这根据自己情况，因为4环以里基本都是80年代到90年代这块的房子，如果楼龄新价位肯定高一些，如果想新还想价位低一些那就往外走，但是这样通勤时间会加长，，位置，楼龄，价位看看最想要的是什么

三环四环内有学区的老破小可以入手，没学区的老破小慎入手。没学区的老破小再转手主要不是贷款年限短的问题，而是很难找到愿意再接盘的人。如果不为了孩子上学的学区，仅仅是为了居住，有多少人愿意接盘老破小？

我买的是5环外的老房子，还可以吧，人少事少，就是贷款年限短一点，房子小。