2021-2022年合肥买房注意哪些事？

搬砖他大哥

（一）关于这个问题我先说一个真实的事：
今天我们肥西有个项目在预约，马上要加推，有个亲戚给我电话说，已经看过这个项目了现在就是在纠结几个问题，第一这个位置不是核心，第二学区一般，第三楼层没什么可挑选的。
我马上告诉她说，第一你是刚需，所以你的选择性不是很大，从大环境来看你的首付款限制（4成左右）你需要马上就买；第二你是刚需，核心位置的价格太高了你承受不了，几个区域来看肥西是相对配套、交通、未来发展最靠前的；第三，你是刚需，有学校上就行，城市配套资源会越来越均衡，现在如果肥西有重点学区，你暂时还买不起；第四，你是首套房，后面还是会置换，不要纠结楼层，不是1楼顶楼完全可以马上定房。
所以，如果你是刚需2021年和2022年在合肥买房不要过于挑选楼层或者地段。
很多事都有教训，我去年9月份和2个小伙子都说建议凑三成赶紧买肥西，后来一个拿首付款买了辆车，另外一个刚好凑齐买个小三房；结果今年有人和我说，第一个今年开着车到处看房买不到，，，作为一个地产老烟枪来说，见过不少这种情况，所以给了以上建议。
----------------------------------------------------------------------------------------------------以上说的是第一点
（二）如果你是刚需或者首次换三房，买新房首付款不足5成怎么办？
首先我作为一个从业者判断来告诉大家，目前合肥（很可能还有一段时间内）几个刚需首选板块的新房楼盘还是会有首付款比例要求，比如说5成或者6成，甚至少数要全款优先（对错这里不做评价，我告诉实际存在的一个现象）。那么这几个板块大概是肥西靠近滨湖、肥西上派靠近经开、肥西靠近高新的、肥东东部新城几个重点项目，这里不限购+逐渐完善的配套+投资总价门槛适中，所以算得上是刚需福地，但是新站职教城板块因为地铁开通和规划涌入，不限购的刚需可以考虑。但是我的建议都不一是以上，是以下：
方案一，去看下肥西繁华大道上的几个刚交付不久的二手房，原因有：小三房、总价适中、首付最低要求、享受经开高新配套、学校尚可；
方案二：去看下高新的几个二手房，这里画重点了，记住是优质回迁二手房，长宁家园、复兴家园，相信我，一年后会有彩蛋（可以查询下科大新校区和配套学校建设规划）；
方案三：去北二环看下中铁国际城和文一的几个二手房，我在去年建议一个小伙子入手国际城80多平的小三房，单价16000多，很美丽，肥西的房价二环的配套，好多人忽视了，今年涨了一些，但是还是不错的选择，具体自己二手房去谈了；
方案四：包河工业园和繁华大道附近的二手房，比如华盛的小区，茶博城附近的二手房，这个地方我有两个判断，一是工业园和繁华大道的改造以及地铁开通后绝对要大幅提升，记住哦，这里有不少小三房甚至2房产品，二是中央公园和省府北起飞后，一年左右这个地方刚需已经赶不上了；
其他方案，评论再聊
所以，这里就一个建议，首付款不够的刚需客户不要去追新盘了，抓紧入手有些二手房，那么有人问了，房东也要我多付首付款怎么办，我告诉你，哭穷然后加价3万左右搞定房东用最低的首付款入手刚需房。加油！（以上是个人建议，请投资客户滑过）
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（三）还是先把刚需买房关注的问题说的更全些吧
（本来准备更新说首改-即首次改善客户买房的建议的，但是不少人都提到刚需买房选什么板块，所以补充下这个部分，给些建议供大家参考）
首先，我要说下如果是合肥摇号政策之前（也就是4月6日之前）和之后，刚需选板块还是有些差异的。但是有因为有变化差异，所以我就说政策变化之后的建议吧
第一，如果你是买新房，请关注以下几个板块
板块一：肥西靠近滨湖板块（也有人宣传常说的滨湖西）
简单来说吧，这个板块未来可以享受滨湖的配套，还有肥西政务办公搬迁、重点制造业（如蔚蓝）、重点单位（如疾控卫健、医院）迁入的带动。大白话就是这里交通距离短，未来规划还可以，目前肥西限价，所以抓紧。
板块二：肥西靠近高新（某两家房企宣传的政务西）、肥西上派（有人常说的政务南）
简单来说和上一个板块逻辑有点像，享受政务和高新的配套，又有肥西和高新区重点企业和单位牵引作用；目前限价（我总感觉如果放松限价，会有一定幅度的跳升）
板块三：肥东新安江-东风大道（也有人宣传说的东部新中心）
我觉得不用管是不是什么东部新中心真假，看过合肥一圈的人会有同感，目前13000+的房价还算是经济的；主要是这里虽然没有国家级、省级重点打造和发展主方向，但是刚需居住的基本配套（含地铁）是有的，如果刚需选择这里，基本配套满足+交通距离可控+性价比+不低于合肥平均涨幅（这个我以后会专题来说），刚需买，可以了。
板块四：新站职教城-磨店板块
我有个老朋友曾经在这里做项目，我们当时交流定位的时候就一致认为，不要做大户型，刚需客户首选的3房和3+1房，后来印证了。19年我强烈给我自己家亲戚去买列山路某盘的3+1房，当时促销12800，11层的小高层。我建议那里原因很简单，年轻人刚需买房几个重点需求，1、有还不差的商业学校配套，既满足当前需求后期转手置换也抢手，2、周边不远有规划、在建的地铁，交房后随着工作变动调整，交通可控；3、未来规划有盼头，反正听说后面有，那应该不差；4、年轻人多或者产业开始聚集，你的接盘人很清晰；还有一个重点，记住这里到现在的价格还比肥西略低。
板块五：北城、双墩
简单来说，合肥未来供地的集中地，交通规划改善和双路延申（阜阳路、蒙城路）交通距离可控，这里目前价格还没有起来，地产营销还靠分销带客，但是我预计按照目前的供地，这个板块是第二个肥东东部新中心；
板块六：省府北
好像很多人觉得这个板块和刚需没关系，价格很高。我告诉大家，这里真要给招商点赞，他竟然规划的有90的小三房。所以，我强烈建议，首付还可以的可以去看下，算下价格，能买到就可以。什么配套等等的不用我啰嗦说了，可以私信；
另外还有几个信息点温馨提醒，第一是，我估计肥西应该是第一个开始摇号的三县，所以前面几个板块的抓紧了，后面中签率会比较低；第二是，肥西的华南城如果二期土地顺利的话，可能会供应若干千套房子，对刚需来说是件好事，多个选择；第三是其他地方的个盘，只要我说的几个要素满足了，也可以选的。
第二，如果你是买二手房，可以去看看如下几个板块
板块一：高新玉兰大道附近
典型的几个性价比楼盘，百商、乐富强、保利梧桐语，两房、小三房都有，80和80多的，目前总价可控，和房东抓紧谈，价格可控；
板块二：繁华大道东，产业园板块
目前价格涨幅不大，可以考虑，前面提到过的华盛等小区；
板块三：北二环 中铁国际城板块
之前提到过了，小户型、总价可控、学校和配套都还不错
板块四：肥西产证的最近6年内
繁华大道西、九龙路南、金寨路南、创新大道翡翠路南的小区都还不错
板块五：烈山路、职教城
烈山路的品牌开发的房子，保利、碧桂园、华地、蓝光、招商的都可以，不要去听说什么维权，我告诉你，这些项目买到二手房早买不吃亏；职教城的正荣都还可以。这些是品牌房企开发的多半都是地产公司自己的成熟的产品系，不会差哪里去；其次，这里和新房购买的逻辑一样（配套、交通、产业、规划等等）；再次，少有的功能三房，总价还是比较美丽的。
（投资请滑过，真正买房的建议采纳
---------------------------------------------------------------------------------------------------这几天因为去深圳出差，很多人私信问一些问题，没办法及时回答，补充说下换房需要注意的事项建议，给大家参考
------------------如下：
（四）首改客户需要注意哪些
（我们一般把小房子换成3房、3+1房，满足居住功能和基本舒适度的需求叫做首次改善客户）
第一，请注意选择不低于城市平均涨幅的板块
请大家注意，这里是可以简单衡量你买房子保值增值、以后换房成本压力大小的一个通俗标准，比如小王2021年选择了板块A买了个小三房95平米，一般过了5年后因为自己父母或者二宝等等需要再增加居住空间从而去换房，发现2026年板块A均价n0000元/平，而合肥平均均价为n0000+10000元/平，那么小王这时候如果需要卖掉板块A95平三房，去以合肥平均价格置换一个3+1房115平的房子，那么他就要增加的房款是20平*（n0000+10000元/平）+95*10000元/平，很容易看出这是典型的，买的板块增值没有跑赢全市平均水平，小王未来置换的成本压力会增加。
第二，至少买个三房，可以的话尽量3+1房
原因很简单，对于刚需和首改需求来说，房子对于你来说不是投资品，因为你不能轻易卖掉套现（除非不住房子，选择永远租），但是房子对于这类人群来说，应该是一种保值和财富理财产品。那么，如果你买了三房或者3+1，一般就可以满足基本的居住功能了，要不然你买的公寓或者2房，后期置换卖了再买会迫切，成本会增加（比如刚才第一点）
第三，尽可能最大化的使用金融机构政策首付要求
通俗来说，就是尽量少付首付款、大部分用银行按揭。因为很简单，首改客户自己本来做生意的不多（或者说没有多少人有收益非常高的产业和投资渠道，如果少数说我的钱用到其他地方可以赚很多钱，收益非常高，那你可以选择把钱用到那个地方，而不是房子上面），那么现在国际金融形势下，能使用按揭的款项，长期来看是划算的。有些人还在纠结我是等额本金好还是等额本息好，我说不用绞尽脑汁纠结了，银行比你算的清楚，作为首次改善客户，房子多半是用来住的，不是投资的，两个都可以，手头钱富裕的话就等额本金，想压力小点的话就等额本息，很简单。
第四，是买新房还是买二手房
根据我个人对今年土地市场、房地产供应端的了解和理解，我有这样几个建议：第一，如果手头上首付款比较充裕，可以先考虑新房摇号参与下，比如省府北招商的项目有小户型总价也可控、高新区金茂湾还有少量尾货、新站区的皖投禹州金辉保利罗兰，都可以去试试，如果限购，那就可以看下肥西皖投高速合肥城建或者肥东新安江路的龙湖当代金辉开发的项目。这里一定要注意，今年摇号政策有个两次参与机会的限制，所以第二点，如果手头首付款不充裕，抓紧看下二手房，而且是在合肥集中供应土地拍卖之前谈的差不多抓紧定了（因为可以预估，马上接下来两个月土地集中供应拍卖又是一片火热，对你和二手房房东谈价不利）——这点非常重要
第三点，买二手房时候，建议合同定金约定提高些，比如你给定金提高到20万，小房子10万左右，这是一种对冲基金的思维（如果房东反悔，你得到可观的违约金，房东迫于违约成本高不违约那么你实际上是减少了再支出，这种方法我自己在2015年底和2018年底都用过，是一种很好的维护自己利益的方式）
第五，目前市场上不一定要纠结非要用公积金贷款或者不重要的细节
简单来说，今年下半年到明年年初，建议大家不用过于纠结用公积金贷款或者其他细节，这个阶段买到相对合适自己的房子是最重要的，不然你会发现有的朋友在纠结和房东谈价一定要用公积金贷款最后没能成交，这个时候我建议要么主动给房东加2万当作房东滞后拿到放款的补贴，要么就放弃公积金使用商贷尽快和房东谈拢。其他细节是一样的道理，比如几千块的中介费等等，这些和你现在没有成交后期成交存在的价格风险相比，属于次要的。
（五）买二手房要不要买车位
好多人有个误区，买什么车位，租就行。我给大家几个建议，请因人而异参考下：
第一  如果买的远郊大盘，本来属于投资性狠重的，比如H大、HX幸福类似的，不建议马上买车位。两个选择，要么房子出手前都别买，毛坯脱手；要么关注小区交付自住的增加时候可以选择买。
那么选什么时候买呢？可以关注几个点，1、项目快交付了，车位要集中首开，这个时候你可以在他们首开之后，看销售真实情况，再决定买不买，这个时候你更有主动权，卖的好的话你赶上了也有相同的促销优惠，卖的不好，你可以再等一等再决定；2、项目交付半年左右，一般这个时候毛坯的装修基本结束，部分人开始入住了要用车位，如果精装房的话，很多人晾晾几个月也陆续入住了，当你观察入住的增加很快，车位又有粗销优惠的时候，建议你买；
第二  如果你选择的成熟区域的小区，或者改善居住的小区，建议你尽快买
比如滨湖、比如高新、比如政务、比如蜀山。原因很简单，1、这些区域入住率很高，几户家家有车，随着时间，之前年轻买房的人群经济实力再上升，加上他们工作需求，部分一家都开始有两辆车了，夫妻上班在不同的地方使用更方便，部分家庭随着二胎出生，家里需要新增一辆7座的车。总之需求改变了供需，供需调整了价格（我曾经就因为充分调研分析了一个项目的业主家庭情况，调高车位定价且完成实现——工作需要，大家见谅）；2、大家可以查下，2008-2015年，合肥很多区域出让地块时候的车位配比要求。规划的一看就懂我要说的，很多小区曾经容积率都是3.0，但是车位配比却0.8，什么概念呢，就是很多小区地上加地下车位才80个，但是小区有100户。（另外普及下，从开发商的角度来说，车位地库面积越大，成本越高，通常亏损的越多）。那么问题来了，你看的很多小区二手房买不买车位，有没有查下曾经这个地块的规划车位配比？3、买二手房买车位的时候，大家可以和房东谈具体价格，简单来说，房东会同意你车位价格签低点、转部分到房价里面去，你整体需要花的都一样，但是可以通过这种方式给车位和房子一样进行贷款，减少首付款压力。
第三  中期来说，一些改善、居住率高的小区，车位因为使用增加，价格会变化（不会降，，，）
-------------------------以上说的不建议郊外大盘，很多年后才有人员涌入的小区，不包含小公寓出租率高、转手高的小区，不包含房价一直没涨或者龟速的小区。
6月3日土拍后补充：
合肥今年6月3日的土拍和我们之前预期的差不多，希望大家之前看过过这篇提醒收益。
假如还有人没有或者后悔没有参考以上意见，在这里提醒下大家几件事：
第一  今年下半年应该会出现一个现象，即新房还是很难买，二手房价格没回调但是成交量稍微回落（横盘半年）
新房还很难买的原因主要有两个，一个合肥存货不多、供应地暂时还不能及时缓解（工地部分我后面补充一个小专题数据分享），新房出来大部分要摇号或者首付款比例被提很高；第二个，合肥执行部分区域限价+摇号的政策，不少买房需求都想抱着碰碰运气的心理集中去摇号，短期内抬高了刚需中号的难度；二手房回调的原因也有两个，一个是不少投资+首改客户买房选项中，摇号限价盘成为第一选项，都想去试试；第二是4月6日新政+6月3日土拍执行的限价出让，政策需要市场和大众消化一段时间，至少一个季度，而这个时候二手房东还没有到需要降价出售的地步，所以价格继续保持，但是成交量会小幅调整，这种状态预计会保持1-2个季度。
注意了，这里要敲黑板了。刚需可以考虑参加一次摇号，如果一次没中，建议立即用二手房作为备选方案，在二手房市场横盘的时候可以考虑，不建议一直去尝试摇号而错过超过1季度以上的时间。
第二  刚需如果选择北城、长丰的，现在首付款允许的情况下，建议考虑职教城板块二手房
目前职教城板块二手房已经受到土拍的影响了，土地出让价格限价毛坯13500-14000之间，这是相当于政府给了最低指导价，此时，可以去少全湖和职教城板块淘13000左右的二手房，性价比比长丰和北城的要高；
第三 包河工业园会越来越活跃了
我之前提醒建议过，包河工业园板块会提升，这个窗口期估计也就2个月，在融创拿地之后，这次中骏拿下的综合地块可能成为包河的价格风向标和代表，虽然比不上滨湖，但是，，，
第四  滨湖的朋友抓紧买车位了
前面逻辑讲过，这里提醒下。
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（一）新站有分销合作的几个走量盘，非常值得去看
之前，在回答的时候提醒大家可以去看下新站的二手房，或者几个新盘，如果最近两个月有人去看过应该大部分都会同意我之前的观点。当然，也有后悔没采纳建议的。
1、烈山路，学林路和公园旁边的几个项目，已经交付，在契税手续费谈的可控的话，刚需或者刚改客户可以买的，（比如今天一个朋友圈说有个158万、招商公园1872的三房，窗台还能看见公园）。其他几个比如旭辉、蓝光、华地的都可以去看看；建议大家看的原因是，下半年二手房银行接贷款会更少，额度放不出来；
2、正荣的、皖投的目前还有分销合作，可以去看下，特价房毛坯都在13000多，90多的房子总价120万不到，这种是刚需后面最好的选项了，目前他们还有优惠或者低首付可以买，开发商也有业绩和回款压力，会保持一段时间这种状态（大白话就是开发商需要业绩、银行政策没有收紧的时候就是刚需比较好的出手时机）
（二）新站的发展明显高于肥东、东瑶海
个人意见，无论是从新站的规划发展还是产业力度，都是高于目前的东部新中心、瑶海的东部（靠近肥东）。大家可以从地铁、教育、医疗配套、大湖景观格局来比较，以及产业进驻和把板块定位。举个例子，最新的人口普查，新站区人口流入是合肥9区前列（应该是第一），人口的流入、年轻化，是区域发展的人口红利。所以说，现在的新站已经不是合肥的低洼了，大家拭目以待，1年为期，成熟度和产业发展将是主城北的最高点。

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