2022年上海疫情后上海楼市走势猜测

院长

上海经历了2个多月的疫情后，即将迎来自由的呼吸，上海作为金融大都市，那么楼市一直是大家津津乐道的话题，那么，疫情过后，上海的房地产价格，尤其二手存量房的走势将何去何从呢，相信这是不少人有兴趣的问题。
众所周知，一手房靠土拍，靠政府指导，二手房靠地段，品质，楼龄，环境，最主要的是“基准”历史成交价。
房价的影响长期看人口，中期看土地，短期看金融。
也可以是超短期看政策、短期看供应、中期看人口、长期看经济。
但实际上真正的房价其实一看现状，二看未来。现状就是现在的政策和供需，未来就是人口和经济。
就现在上海的政策而言，还是紧的，供需关系也是好地段，高品质的少，而上海集中大部分高净值人群，从2021年3000万以上房产的成交量而言，北上广深，真正的排行是上北深广，而上海的955套更是深圳的177套5倍还多（也有人说可能受政策影响，但北京没有政策影响）二手房产购买力更是依托二手置换，也就是说在一定程度也意味着上海1000万以上的成交量会大于其他城市，有推动力，就有涨幅，不可能大家都换更便宜的房子吧，那么怎么办呢，自己的房子也涨。有人又会说疫情影响房价要跌！但2020年武汉跌了吗！
​2021年上海GDP4.32万亿，制造业更是有1万亿以上，有人又说了，这些上海工作的不一定在上海买房，去年2021年上海二手房总成交量28.1万套，套均331万，总额是9300亿，不知道算的对不对，数学好的可以再算下，只占到1/4，你算了净流出的，就没有算江浙和其他省市净流入的。
中环内不足三成，但外环外的占比55%比2020年增长了5个百分点，说明了什么问题呢❓
​第一个，我们得先了解上海二手存量房总套数是800万套上下，而中内环的总套占比，按照28.1万套3成也就是8.31万套左右，成交量比重已经是很高了。
第二，外环外的成交量同比增涨说明了，更多的人选择愿意继续留在上海。
再来看2022年第一季度40宗住宅用地好的地块中内环普陀2，徐汇1，杨浦1，第二季度6.1进行的36块土拍中，中内环又有几宗呢，房企的资金要求降低了30%，有没有可以达到最高土拍的10%%溢价呢，我们拭目以待，综上所述好的地段房子，尤其是新房是越来越少，环外的成交必然推动环内成交，这是现状的事实存在，那么上海未来人口和经济怎么走呢？那只能交给时间了。

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