二手房买卖避坑指南（一）

买卖二手房，相对于一手房摇号、验资等诸多限制，买二手房成为很多朋友的选择。同时，二手房买卖相对于一手房流程和手续上更加复杂，坑比较多，房子也要淘。
这就跟大家聊聊二手房买卖中的那些坑。
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找房

除了通过中介，平时时间还比较充裕的朋友可以通过58同城和小区业主论坛、物业等渠道找房东本人挂牌出售的房子。
这种方式优点在于房东本人挂牌，较为诚意出售或急卖，有一定议价空间；节省中介费，交易成本低，可以通过到交易中心拉合同上下家手拉手成交，或者找中介公司代办。
缺点是，要自己跟房东洽谈细节，谈判过程缺少中间人协调缓冲，可能谈崩；房子情况不了解清楚的话，有一定交易风险，比如可能遇到查封的房子；占用个人时间和精力较长，包括了解小区行情价，交易流程和政策以及房屋抵押状况等。
这种方式比较适用于房地产业内人士或者对二手房交易比较了解的人，准确地说是对二手房买卖环节和风险点比较熟悉的朋友。
一般的小白，除非认识比较信得过的业内朋友，还是建议找专业中介公司，嫌中介费用贵的话，现在也有一些费用低的互联网中介平台可选。
这里要特别提醒的是，即使是找中介买卖二手房，自己也要尽可能提前做好功课；目前的中介圈子还是良莠不齐，遇到好的经纪人要碰运气；要是遇到少数心怀不轨的，自己对二手房交易又一点不了解，被坑是大概率事件。
2

很多人不知道自己想买什么样的房子，咱们换个思路，先看下哪些房子最好别买。
以下几种房子除非是预算实在吃紧，一般不建议买。要么有这样那样的硬伤，要么客户接受度较低，客群数较小，再转手困难。
一楼的房子
北方还好点，南方梅雨天湿度有多大经历过就知道，一层房子防水防潮做的再好也会受影响；另外，一楼的房子采光一般也会差点，前面有遮挡或者楼栋间距小的话，基本就没啥采光了。实在喜欢一楼也可以，挑采光好点的，装修防水做好点，另外，买台好点的抽湿机。
靠路的房子
这种房子噪音大，灰尘多。有的人说了，我靠路那边窗子常年不开可以吧，可以，但是室内空气流通会受影响；同时，噪音问题是不可能完全解决的。

紧靠小区内主干道的房子
这类房子也是受噪音影响比较大，特别是现在垃圾分类了，不同类型的垃圾车早上五六点定时路过，你脑补下那场景。
高层底楼近泵房的房子
高层住宅因为水压不够，采用水泵抽水上楼的方式供水，紧挨泵房的房子，受水泵抽水噪音影响比较大。
靠近配电房、高压线、垃圾站的房子
这个不用多说。
房型很差的房子
这种房子要么朝向不好，没采光；要么户型不够方正、浪费面积；要么就是设计不合理，不好布局。这种房子有些可以通过后续的设计来弥补，这种房子价格优惠还可以考虑；不能弥补的，一般就不太建议考虑了。
房龄太老、房屋状况很差的房子
房龄太老的房子，建筑结构、材料陈旧，就算重新装修，楼板隔音、层高等问题都没法改变；而且这种房子贷款上银行也不太愿意多贷；房屋状况差的房子，比如说略微有沉降的、有肉眼可见的细缝（墙上脱皮不算）的，不建议考虑。当然如果不是自住，仅仅为了挂学区或者等动迁，就另当别论了。
凶宅
不管自己信不信这个，知道了总归心里膈应，除医生、警察等极个别职业客户可能不介意外，大部分人还是蛮忌讳的。

权属有争议的房子
比如说，夫妻离婚了，房子归属还没确定，一方私自拿出来卖的房子；产证上有过世老人名字，遗产分割不清的房子等等。
特别急卖的房子
这个其实还分几种情况；一个是定了新房子，急着卖的，这种还好点，谈的不错有可能淘到宝；还有就是生意经营不善、等钱补窟窿的，这种最好别碰，老六碰到过交易到一半，被查封的，好不容易协调下家把钱先给还上解封了，又来俩轮候查封。
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知道了哪些房子最好别买，结合自己的预算和家庭的生活圈、工作地点、通勤考虑、学区、个性要求等因素，基本就能确定买房大致考虑区域了。
需要提醒的是，就像没有十全十美的对象一样，也没有十全十美的房子。实在拿不定主意，可以把自己的所有需求按照强烈程度，从前到后排下，基本上前五六个需求能满足，就可以确定要买什么样的房子了。
确定了大致的区域，接下来就是选择小区和房源。这里面，技巧就更多了。咱们下次聊。
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