深圳二手房，跌破指导价了！

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8月15号，南山科技园的一套华润城润府二期230㎡的二手房源低于指导价的价格挂网。
价格是2480万，比指导价2508万少了28万！


华润城一战成名是2018年9月，润府三期开盘，销售价8万5，但是一二期的二手当时成交价已经10万5，有2万的明显价差。
这是深圳第一个价差严重倒挂的新盘，润三2万价差引发了巨大的新闻热度，从全城热议到全城摇号，华润城一战成名，成了网红盘摇号的鼻祖。从此以后，只要沾上润府两个字，大家想到的就是空手套白狼，买到就赚500万。
润四开盘时，一二三期目前的挂盘价17-20万，成交价18万左右，和润四13万2的均价相比，有4万8的价差，最小97平米也有500万的倒挂，最大207平米户型倒挂将近1000万，还有什么钱比这挣的更容易?
但是现在，华润城已经跌落神坛了，神盘也成为历史了。
华润城润府二期成为首个“摇旗呐喊”低于指导价出售的二手房。
2020年的高峰去售价3420万/套，到现在的2480万/套，940万凭空消失！关键还卖不出去。
华润城润府二期并不是个例。
那些曾经大热的打新网红盘曾经都是投资客的重灾区，现在深圳楼市冰封，就有投资客低于指导价抢跑了。
同时，也说明深圳市场冷得连接盘侠都没有，尤其是润系列。
打新的时候不管不顾，户型使用率低、价格却高得离谱，豪宅客户看不上，刚需客户买不起，不降价咋办呢。
深圳参考价又变相提高了首付，不降卖不出啊！
如果说这套润二低于指导价是个例，那么深圳市跌幅前50的二手房成交楼盘中，润二以同比期跌幅38.6%的幅度，跌进深圳二手跌幅榜排进前十。


房价下跌都是从无到有，从0到1，撕开了口子就是时间问题了。现在二手房想要快速销售，没有什么好法子，只能降价，因为，你不降低，就有别人降。
再来看看现在成交的法拍房，其成交价格均低于指导价了。


关键是低于指导价还流拍。
21宗法拍房就有9宗流拍。有一个还是二拍流拍。
而成交的法拍房是12宗，9宗低于指导价,3宗略高于指导价。
还有前海网红盘诺德假日花园被曝出价格大跌，2020年最火爆的时候诺德假日花园48平的户型，最高成交单价达到了17万/平。
而现在，48平户型的成交单价降到了13万/平，直接蒸发200万！
再看一次这张’深圳降幅表’，直面深圳的惨淡二手楼市。


这些跌幅数据告诉大家：

业主：要想出售，就得割肉，例如宝安南路的鸿翔花园，相比2021年成交价格跌幅达-57.3%。

客户：在跌跌不休的预期下，买房总希望价格更低，总希望更笋的项目出现，这种心态让接盘侠变得更少。

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深圳楼市的下跌并不是个例，而是普遍现象。
尤其体现在学区房上。
龙华龙悦居，传奇楼盘，学区是四大的名校深圳外国语龙华校区，九年一贯制。
作为13年最后一批入市的经济适用房，龙悦居在19年年底正逢深圳取消豪宅税的好机遇，从此一飞冲天，一天一价！
拿到房产证后身价暴涨20倍，仅仅一年时间，一套60平的小房子，最高峰的成交均价750万+，挂盘价最高峰更是高达800万，要知道这套房子购入时也才30万出头。


如今，龙悦居又从神坛跌下，直接降到450W，比指导价还要低近80万。



还有八卦岭宿舍28平的小房子因为名校曾两年间房价暴涨近1.5倍，售价高达428万，今年同户型的成交价直接暴跌至190万，直接“腰斩”。
百花片区老牌名校学区就更不用说了。以前是一提学区房，谁人不知百花强。
现在是一提学区跌，谁人不晓百花凉。
百花长城大厦也在低于指导价出售，从高峰期的15万+/平，回落到10万/平，更是跌穿指导价！



长城大厦，最具代表性的老旧小区之一，同时也是拥有深圳最顶级的学位资源，带有百花小学、深实验初中双学位。
同样还有福田号称百花+实验双学区的的金茂礼都，46平的小户型最高成交价1380万，今年的成交价只有最高峰的46%，630万。
跌得一半都没有。
再来看看六大学区片区的情况。
宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%，南二外跌幅8%。按片区此前价格来计算，单价跌幅都超过1万元/平方米。
挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花，跌幅15%起步。南二外、深高北、宝安中学片区的业主报价也有不同程度的下调。目前仅香蜜湖挂牌价维持稳定。

学区房价下跌似乎成了一个普遍现象，而低于指导价也开始冒头。

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不仅如此，连深圳核心地带的南山纯水岸都跌了。
纯水岸，老牌顶级豪宅区。作为深圳最早期的豪宅领军者，历经了十七年的风雨漂泊，是目前深圳南山中心规模最大，密度最低的纯大户型高端社区，是深圳豪宅代表的一张名片。
2020年纯水岸对外报价是15万至18万一平，现在参考价是9万一平。


今年成交的纯水岸7期，其成交单价是9.6万/平米元，仅比指导价高6/平米千元。


现在的深圳楼市，已经没有什么豪宅与刚需分化下跌的逻辑，也没有什么大厦和花园档次下跌区分，降价，贴着指导价走成为普遍现象。

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其实分区来看，各区跌法各不相同。
南山区跌的比较平均，除了几个打新盘比较严重的，其余跌幅基本都在12-18%这个区间。
福田区主要跌的是学区房，普遍跌幅都在20%以上，但中心区周边的楼盘跌幅较小。
宝安区，跌幅明显超标。2019年前海扩容的炒作之风盛行，那时涨的快，现在跌的也快。
罗湖区跌幅明显小于全市跌幅，10-13%。2019涨幅没怎么带上罗湖，现在的影响也不太。
龙岗区是学区房跌的多，老破小跌的少，看来还是刚需多啊。
龙华区是整体都在跌，平均跌幅15%。
这轮楼市下跌，也是房子价值的验金石，让大家看到配套、人口、教育有确实支持的区域和品类，还是坚挺。
短期看，深圳二手房的惨淡毋庸置疑。在国家统计局发布的8月房地产数据里，深圳也是一线城市里唯一一个新建和二手成交量、价格同比、环比都在下跌的城市。
年初还有粉丝留言买不到指导价的二手房，时隔6个月，已经有二手房有跌破指导价的了。
接下来，如果没有松绑动作，深圳二手还会低迷、地价、低频。
为啥这么说？四个原因。
首先就是二手房指导价。
今年全国楼市都不好过，已经有超过260个省市出台松绑政策，13个城市都取消了二手房参考价。
一线城市中，只有深圳静悄悄。
指导价直接掐住了深圳二手楼市的喉咙。想买二手房就意味着多出一些首付，过大的经济压力也成功的吓退一些人。
在指导价这道紧箍咒下，二手成交量一直处于低位，曾经过热的深圳楼市正在经历获利回吐。
第二个就是投资客割肉离场。
仔细观察深圳市场就可以发现，现在房价下跌严重的大多都是之前‘炒’得严重的楼盘。
那时华润城润府的一炮打响，数以万计的投资客向深圳奔涌而来，接着就是疯狂买房，疯狂摇号，毕竟买到就是赚到，少则几十万，多则几百万，来钱快的活儿谁不想做？
只是没料到会有今天，或者说今天来的这样快。房子还没脱手就跌了。资金周转不过来。
那怎么办？
割肉呗。
你割我也割，价格就下来了。
随之而来的是二手房挂牌量的持续增长。截至2022年前8个月，全市二手挂牌约9.7万套，环比增长10%。虽说统计数据含重复套数，但也能看出放盘量逐渐攀升。


如此看来，深圳的二手房挂牌量增长速度还没有停下的趋势。
未来短期内二手房只会越来越多。这对于深圳楼市而言，无异于雪上加霜。
第三个原因就是教育政策的改革让学区房优势开始动摇。
一方面，深圳在2021年开始拟立法推行大学区政策，未来买学区房也不一定能申请到名校学位。
另一方面，官方正在加大建设学校的投资力度，并且大力推进集团化办学。未来深圳学校之间的师资力量差距也将缩小。
当学区房优势不再明显，之前炒起来的价格也就有点虚幻了，当下正在挤出学区二字带来的泡沫。


最后是人口流失。
深圳今年疫情不断，程度时大时小，因为人口流动较大且紧挨香港的原因，尽管很多人每天24小时或者48小时核算续命，该封的时候还是封。
在疫情最严重的8月份，可以看到地铁里拿着行李提着大包小包的频率明显变多。
要知道在过去40年，深圳人口是爆发式增长的。深圳统计年鉴数据显示，深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人，四十年涨了43倍。而2021年深圳人口1756万（七普数据），新增人口仅4.78万（深圳统计局数据），增速明显降低。
深圳这种年轻人的城市，一旦人口增长速度下降，楼市还是影响的。
总而言之：疫情不散，经济还未大幅回暖。各行各业都在咬起牙，渡过难关，楼市也不例外。
从现在的情况看，深圳不可能放宽限购和指导价，这也预示着在短期内，深圳的二手房还会继续下跌。
风一吹，泡沫就会逐渐散去。
只是不知道，这风能吹多久呢。



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涨吧，现在不太想买，再涨就帮我决定不买。没人接手，有钱人自己玩去吧。为啥年轻人增速慢了，懂得都懂。

别说什么几百万凭空消失，只有高位买入的亏，高位脱手的赚，而没有买卖，持房待涨的，只是坐了过山车，并没有什么损失，别有出门没捡钱就是亏了的想法，所有用边际定价的投资品都是这样，心态很重要

对啊，我妹的孩子高中读的广东省实，就读省实的孩子好多非富即贵的人家，家长聚会上讨论的最多的就是哪儿哪儿投资房产，各个手里握着三两套甚至更多的。。。但是，握个几年，总要出手的吧？那几十层的高楼破旧后能等到拆迁吗？显然不能，最后还是要涌进市场找接盘的吧？