深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主降价求出货 ...

大白回收

　　深圳二手房成交量依旧没有起色。10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。
　　深圳此轮房价涨跌的起点是2020年。乐有家研究中心数据显示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前。
业主普遍降价
　　八卦岭片区是2020年以来这轮楼市中涨价幅度较大的片区。尽管该片区楼龄普遍较老，但是，在荔园小学东校区等名校学区，以及“旧改预期”的加持下，2021年3月，价格达到高峰，片区内挂牌均价达到10.77万元/平。然而来到2022年，随着楼市热度退却，集团化办学、“大学区”成为趋势，再加上“防止大拆大建”的政策颁布，片区旧改看不到明确的时间线，八卦岭片区的二手房价格开始大幅下滑，挂牌均价降至8.26万元/平，不少挂牌的房源已低于2021年年初发布的二手房参考价。
　　例如，福田区八卦岭片区鹏盛村一套31.48平户型的楼梯房，2020年12月的成交总价为348万，来到2022年10月，同样户型的成交总价已经降至200万元，远远低于261万的参考价，降价幅度达42.5%。
　　另外，记者走访期间还了解到，业主多次降低挂牌价成为普遍现象。例如，鹏盛村一套37.48平的电梯房，今年8月以320万元挂牌，10月降至300万，低于310万的参考价。11初，在得知有人准备第二天看房时，业主又降了40万至260万，而且价格还可以再谈。值得注意的是，在2020年的高点，该户型的房曾以400万左右的总价成交，相比起来，该户型降价幅度已经达35%。
　　城市主场是八卦岭片区成交比较活跃的小区，但与2020年的高点比起来，该小区的价格也跌了不少。
　　该片区的房产中介对第一财经表示，2020年上半年，城市主场45平户型的成交价还在300多万，下半年，成交价猛涨， 45平的户型最高成交价达到575万，2021年上半年二手房参考价发布之后，该小区连续8个月都没有房源成交，直到2021年下半年，经历了比较长的观望期之后，有业主着急用钱，单价从12万降到10万，以较低的单价出售了一套60平左右的住宅，此后，该小区的成交价格开始大幅下降，近期，其促成的两套 45平户型房源成交，价格均在360万左右，单价8万多。也就是说，大概两年的时间，45平户型的房源成交价下降幅度达到37.4%，房价回归至2020年上涨前的水平。
　　上述房产中介表示，2020年年底的时候，大部分业主都觉得2021年年初是卖房的旺季，挂牌价50——100万的涨，有的业主甚至都不愿意卖，挂牌的房源也很少。没想到的是，2021年2月，深圳出台了二手房参考价，二手房成交量迅速下滑，不少业主也错过了卖房的好时机。
　　值得注意的是，与相同片区相同楼龄的大户型比起来，城市广场、鹏盛村等小户型的小区降价幅度更大。对此，中介表示，“小户型的业主主要是刚需，刚需的资金承压能力相对较低，急着用钱的业主可能会多一些，另外，小户型的小区挂牌量也更多，购房者的选择面更大，业主如果急着卖掉，就只能降价。

-----------------------------

꯭花落泪

说明高层要推动税改了，现在到了引导预期这个环节，否则这个话题是不会出现在知乎热榜的。
深圳在炒房这块，有个用惯了的大招——紧缩住房土地供应，同时扩大商业土地供应。
一方面是制造住房稀缺，推高房价；
另一方面是用低廉的商业用地来吸引大企业入驻，增加就业机会，吸引年轻人前来燃烧青春。
年轻人越多，住房越少，房价就越高……
当你燃到35，卷不动也买不起房，自然就会灰溜溜地离开深圳。
如果不考虑“生孩子不长屁眼”这样的问题，他简直实现了完美的“吸引➜榨干➜吸引……”商业闭环。
很多人对此感到不理解——如果一座城市需要通过卖地来增加收入的话，为什么不多卖住房用地呢？
卖得多收得多，不是么？
我只能说，格局打开得不够。其实除了直接卖地可以获得收入，还有另一种更高效的方式——土地抵押融资——住宅用地卖得少，效果反而好：
1）供给少，地价高，抵押资产值钱，银行授信就多；
2）供给少，稀缺效应，饥饿营销，投资者趋之若鹜，房价更高；
3）容易制造信仰——大城市永远有需求，永远涨。
一线大城市有就业集中的先发优势，所以基本都在这么搞，深圳更是典型，简直玩出了花。
三四线不能这么玩，因为就业不够导致消费不够，所以你建再多商业，种再多梧桐树，也吸引不来更多的凤凰，那么就只能卖地炒房。
越卖，库存越多，反而对房价形成压制。
以“卖地”为主要收入方式的城市，房价更早进入下行通道，因为支撑它的，是居民的收入现金流，在经济下行和yq的双重打击下，北方那些市场化程度不高的城市，早就在跌了。
而以“土地抵押融资”为主要收入方式的城市，房价跌起来会晚一些。
一来，支撑它的是zf的税收现金流，因为土地融资是债，内债不是债，是税；
二来，地方zf有充足的动机，去维持抵押资产的名义价值。
深圳的财政状况，按理讲应该是全国最好的，比如你家里全是是青壮，几乎没什么老弱病残，能不富么？
然而现在房价也绷不住了，说明房价只跟杠杆率和增长预期有关——杠杆率太高+高增长预期破灭，甭管你是不是大城市，都必须跌回去！
「关于投资买房：买在哪？何时买？什么城市值得买？/叶泊枫」知乎 - 点击阅读

小太阳

1、深圳跌回三年前，看看隔壁的香港（号称内地楼市的镜子），已经跌回五年前；
2、宏观在“住”这个民生必需品上，开启了连续几年的去金融化。
      1）金融化，才能让房价按照之前的轨迹（增速）持续下去，因为之前房价涨幅已经脱离居民收入涨幅；
      2）去金融化，代表管理层已经暗示大家，之前那个轨迹不行了，房价就会重置（下跌）；
3、为什么去金融化？因为资本游戏玩到接盘者的债务过高时，就要爆发危机。那个时候你让它爆了就爆了，毕竟金融现象很正常。但如果那个时候不让它爆，持续的干预市场，让它稳在高位，那么系统性风险就会不断堆积。
本来是2楼跳下来，死不了；现在变成10楼，那么.......风险就很大。
但总好比上到20楼。
所以只能去金融化，同时争取不挫伤市场信心，也就是想办法让10楼先下到9楼，然后8楼......
所谓阴跌。
4、另外一个原因，是房价长期看人口。宏观人口今年大概率要拐点了。
拐了之后，因为老龄化现状加速（这是砖家说的）+劳动力年龄上升，房子的总需求是减弱的；
虽然一些热点城市仗着人口净流入暂时无忧，但因为热点城市的总和生育率加速下行、流出城市年轻人大量减少，所以不站在地方角度，站在整体角度，现有局势非常不利长期发展。
5、短期热点城市得了便宜，但也会因此变成“房地产税”、“遗产税”的先行地区，不然转移支付没有弹药，现在风已经吹得很明了；
6、从长期潜在产出角度，有个别学者估算未来GDP围绕在3%左右（收入增速），加之不可描述的原因，这两年很多人过得并不好。
断供、提前还贷都有。
7、现在跌得还不够。

绿洲

今年主要是经济问题，未来一线真的永远涨吗？
深圳作为财税政策的重要试验田，这次调起的还是很高的，增量税做不动了，存量税可能已经在路上了。
假设到时候是累进税制，人均60免征收，刚不刚需可就有标准了，投资就要承担成本，包括持有成本和利息成本。
银行理财都打破刚兑了，哪有稳赚不赔的投资品，再说即使是前几年的经营袋，也有三个点以上，以后每年涨多少才不是给银行打工呢？
我们经济体以前太顺了，尤其是房地产投资和投机，不撞南墙预计很多人是不知道痛的，深圳好歹是一线，70城中经济基础差的城市怕是不会更好。

春分

不是大家不接盘，是大家实在接不动了。
那么高的价格，这种收入水平，真接不动。
有钱，谁不想住好房子呢？
大概率，这两年上车的，站在了历史的高点。
北京，北三环某某里，前几年一堆九万多成交的房子，我亲戚那时候没卖，租出去了。前段时间又想卖掉，一咨询，现在一堆挂牌价七万多的，也没什么带看。九万肯定是卖不到了。
反正，在高点卖了就卖了，没卖就没卖了。
反过来，买家在高点买了就买了，涨跌也没什么办法。
行情就这样，不等人。
也许，今年不卖，明年再掉一万也有可能。所以，亲戚就着急把房子挂出去了。
老房子，两居室，几百万。
北京，这样的房子一大堆。
得有多少刚需去接这么多盘？
即便是刚需，面临经济形势如斯，收入预期不足，真的刚不住。

彼得兔

比房价下跌更惨的是二手房无法流通、变现，降价也卖不掉。


先来看一下，深圳西部的二手房价格：宝中13万8，前海13万4，碧海11万，南油10万9，后海19万3，大冲18万，科技园14万8，南山中心区11万9。香蜜湖19万1，农科17万8，石厦12万1，景田11万2，保税区10万2。
请问这么高的二手房均价，在现在疫情下，还有多少刚需能接盘？
一个健康的二手房市场，由刚需和置换共同组成。
现在的二手市场，不但投资消失了，刚需消失了，连置换的链条也被打断了。
置换要先卖后买，因为不舍得低价甩卖，担心卖了之后不能低价买回，很多置换客干脆不换了，选择等待，刚需和置换的需求都被压制了。
一边是最低九折的出手预期，一边是最多七折的买入预期，双方心理差距太大，交易无法达成，市场被按下了暂停键，降价通道也被封堵了。
从2022年1月开始，每个月二手房成交都围绕2000套上下浮动，最低的2月才卖了872套，最高的5月也才卖了2318套。
过去二手房一个月成交1万套左右，年成交量在12万套上下，现在估计年成交量只有2万套左右，只有过去的零头。
二手房卖不掉，是因为房价杀跌幅度远远不及市场预期，这是大风的感受。新房市场虽然也被传导了楼市寒气，日光盘相对少了很多，可相对二手房市场而言，温度明显高了很多。
因为新房与二手房依然存在较大的价格倒挂，二手房均价在7万每平左右，新房价格在5.8万上下浮动，价格倒挂依然还有1.2万每平米左右。
深圳第四季度明显加快了新房的供应速度，用新房挤压楼市泡沫的意图十分明显。
像传统的豪宅区香蜜湖、蛇口，甚至都出现了日光盘，上半年的海德园；下半年的招商玺，都是因为巨大的价格倒挂出现了抢购。
楼市下半场，二手房与新房的价格倒挂空间会慢慢缩小，甚至倒挂消失。
为了实现房住不炒的宗旨，以为只要限售令不松即可，限售令不松绑，也就意味着持有成本越大，二手房的炒作空间较小，没有了套利空间，慢慢也就失去了炒作的热情。
深圳上周六（10月29日）深业颐瑞府开盘。备案均价4.53万/㎡，单价区间4.01-5.03万/㎡：深圳市今年第四个日光盘，就是因为一二手房还存在倒挂。
且不说房产税正在加速计划中，他们5年后达到出售条件，有没有今天这个价，恐怕只有天知道。
上帝使人灭亡，必先让人疯狂。