第1批新房周边二手房价解读：未来能卖多少钱？

大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：



今天是周末，趁着第1批新房的热度和大家聊聊近期的二手房行情——
最近2023年一批次新房上会，我们重点关注一下一批次新房里热门的宝山共富&共康板块，浦东唐镇板块、和杨浦东外滩板块；这些板块分别对应的新房是：
1.华发四季河滨，预计单价6.56万
2.华发唐镇项目，预计单价7.06万
3.海玥天汇，预计单价11.5万
4.虹桥嘉悦府，预计单价5.8万
根据最近的成交价格，火箭哥会全面分析板块内目前的成交价格，以期帮助大家了解目前板块的现状和行情，在第1批新房的选择中帮助大家更好决策——
第1批的这些新房，周边二手房到底卖多少钱？

01“华发四季河滨”

华发项目虽然行政划分上属于顾村，但实际距离共康板块更近——
宝山共富板块位于中外环间，1号线直达大宁，由富长路分为东西两大区块，东区块靠近地铁1号线，以共富新村老房为主；西区块靠近大场机场，以次新动迁+商品房为主，其中融创玉兰公馆和央玺是唯二两个商品房小区。

从近期成交看，融创玉兰公馆的成交行情在7.3万元/平左右，央玺近期无成交，不过2021年6月也是行情高点，成交单价在7.1万：



综合来看，一街之隔的小区卖价在7.3万左右（不含税费、中介费等摩擦成本），可以作为参考。
实际上，共富的商品房小区品质非常不错，和板块本身定位甚至有点格格不入——
比如融创玉兰公馆，采用法式园林风格，并且拥有300米长的中央景观带，建筑1至2层外立面用的是卡拉麦里金干挂石材，还有近2000平的会所，是板块标杆楼盘：



作为对比，华发四季河滨同样配套有泳池会所，在不折算楼龄的情况下两者的价格其实可以直接对标。



华发四季河滨今天已经开放展厅，实际到访人数不少，项目还是很有热度的：



作为2023年一批次新房上市，高层均价预计为6万/平，参考7-7.5万的次新二手房成交价，倒挂率在20%左右。



根据最新消息，项目预计2月底开放样板房、3月初正式认购，总计推出约350套房源——
目前官方户型图已经正式发布，此次主力为约91平高层三房、另有约60余套叠加别墅产品：
建面约91平三房







上述高层项目户型主力总计预计550万级，而同步也将推出叠加别墅产品，预计总价在800万左右：
建面约121平下叠四房



建面约103平上叠三房



02 “华发唐镇”
作为2号线沿线、张江延伸的热门板块，浦东唐镇一直都是浦东高分聚集地——
除了浦发虹湾之外，华侨城纯水岸以及浦发唐城都在70分级别，基本也可以作为华发项目的参考：

近期，唐镇核心区的二手房成交不多，像“唐镇三兄弟”之一的浦发罗兰翡丽上个月成交一套96平小三房，单价9.7万，另外去年12月还成交一套118平三房，建面单价10.1万
更靠近唐镇地铁站的绿城玉兰花园、绿城玉兰公馆是唐镇的标杆商品房小区，干挂石材外立面，绿城品质，近期成交价在10-11万，而123平这套由于是大面积两房，因此单价低一些在8.5万/平（不满五税费高）。



而在唐镇，华发半岛华庭将作为一批次新房上市，联动价7.06万，绿城的品质较高所以参考性不大，对比唐镇三兄弟的仁恒东郊以及浦发罗兰翡丽等9.5-10万元的次新二手房成交价较为合理；
同时，因为华发项目距离地铁站更近、楼龄也更新，个人判断会比仁恒东郊等略高一些，二手价格参考为10-10.5万10-10.5万，倒挂率在约45%

目前，项目已经对外开放展厅，大家可以去长泰广场了解：



项目官方户型图也同步曝光，分为99平三房和130平四房2个面积段：



项目距离地铁站大约在600米的步行距离，这是浦东难得的真地铁房：



对比第1批新房中的800万级竞品，综合单价、配套以及自身产品等要素，华发半岛华庭是浦东同批次中的热门选择，值得期待。

03 “海玥天汇”
最后来看看杨浦的东外滩，一线滨江区域暂时房子不多，成交主要集中在江浦公园、周家嘴路附近——
这里也是和樾天汇&海玥天汇可以直接参考的价格。
其中，圣骊河滨苑近期成交价在10-11.5万/平，由于是2009年的房子，价格稍低。
保利香槟苑的房龄则是2014年，因此非低楼层单价达到了14万左右，同样比较新的华发公馆也有13万：



参考周边情况，我们可以得到这样一张杨浦内环次新价格地图：

第1批次内环内，目前确认的仅有海玥天汇成功过会，项目仅有184套房源，高分的可能性非常大——
很少人注意到，海玥天汇的容积率仅为2.0，是近年来通过土拍出让的内环地块中容积率最低的土地，主力为14层小高层，对比动辄24-33层的东外滩高层二手房，优势明显。



在此之外，海玥天汇和周边另外3个新房项目将会形成一个成片开发的全新社区，占地总规模超17万方、建筑总体量超过40万方，而且都是大牌开发商，形成规模效应：

这在未来的二手市场，是其他板块无法比拟的巨大优势，可以直接参照的就是瑞虹、碧云和联洋。
结合小高层、周边环境，以及100平左右三房的户型优势，海玥天汇对比周边13-14万一平的二手次新，有一定溢价空间。
以联动价11.5万为基础，二手房成交价有机会冲击15万，则倒挂率在30%左右。
项目最低8层，此次90平三房户型就在最前排的5号楼：
建面约90平三房
预计总价1000万起
主力99平三房两卫也是标准的南北通透户型，一梯两户没有消防连廊是一大卖点：
建面约99平三房两卫
预计约1150万：



04 “虹桥嘉悦府”
南翔一直在新房领域不是特别热门的项目，但实际这里的倒挂比大家想象得要高——
嘉定南翔实际分为3个片区，都是围绕湖泊建设，目前留云湖和银翔湖建设已经基本完成，成交价在2022年8-9月在7.5万上下：

目前，整个南翔的价格有一定回落，但依旧维持在7万以上水平：



对比之下，云翔湖板块同样也是新房成片社区，虹桥嘉悦府和虹桥璀璨领峯周边未来还将有近20块住宅用地出让——

板块还在发展阶段，虽然区位发展相对留云湖等片区之后，但未来会有10年以上的楼龄优势，长期来看价差会被拉平；
但就目前来看，当房子交付后的价格预计会在6.5万左右，可以作为参考。
看到项目自身，自带的约1800平泳池会所将是区域内的差异化亮点，这也是南翔或者嘉定整个区域内难得一见的配置：





虹桥嘉悦府采用高层+叠加的搭配设计，主力将是高层88-105平的三房户型、搭配部分120-145平叠加别墅产品：



建面约88平三房



建面约99平三房



建面约105平三房
横厅设计加分



在南翔片区，千万级别的叠加别墅相对更为受到青睐——
建面约120平三房三卫上叠



建面约140平四房三卫中叠



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其实还是有点担心，现在的倒挂，以后会怎么样？主要还是对房价未来的看法。如果市区抗跌，那郊倒挂多也不能去