深圳新版二手房交易系统：合同没有备案，也可能“锁死”买卖 ...

作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、原信荣律师团队 首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

推荐阅读：《最大bug！深圳新版二手房交易系统或成为守约方维权障碍！》

昨日，笔者推文《最大bug！深圳新版二手房交易系统或成为守约方维权障碍！》（点击上面链接查看），说到按照新版二手房交易系统网签备案后，如果买卖双方发生纠纷而不能合意解除合同，则卖方房屋产权和买方购房资格将会被同时锁死，导致守约方维权障碍，引发网友关注，中介吐槽，而据笔者所知，网签不备案想取消也不是很容易！



线上签约合同备案

深圳市房地产中介协会《网签系统常见问题汇总》之“常见问题8：买卖合同如何作废、解除？”回复：未备案的二手房中介促成交易买卖合同，在不动产登记部门未受理该合同房产转移登记申请时，可作废该合同，流程如下：
1、单方作废合同情形：
（1）交易房产无需审查买方购房资格；（2）并非所有买方都取得购房资格码，上述情形，买方或卖方任意一方的经纪人在“信息平台-导航菜单-二手房交易系统”，查找对应的合同，点击“作废合同”按钮，进行合同作废操作。
2、多方作废合同情形：
当所有买方都取得购房资格码时，买方或卖方任意一方的经纪人在“信息平台-导航菜单-二手房交易系统”，查找对应的合同，发起作废合同申请，待买卖双方在“信息平台-个人中心-我的二手房”、另一方经纪人在“信息平台-导航菜单-二手房交易系统”，查找对应的合同，点击“作废合同确认”按钮，最后一人确认作废合同后，系统作废所有买方已取得的购房资格码，该合同状态变更为“合同已作废”。
3、取消作废合同
发起作废合同申请的中介机构经纪人，可取消作废合同：在“信息平台-导航菜单-二手房交易系统”，点击“取消作废合同”按钮，合同取消作废成功。
按如上说法，未备案合同只有非限购房产，或虽限购但买方尚未取得购房资格绿码（多人购买的尚未全部取得）情况下方可单方作废，如果买方已经取得购房资格绿码，作废合同必须买卖双方及各方经纪人“四方配合”方能完成，缺少任何一方配合都无法完成！
而作废不了的结果依旧是卖方房源和买方购房资格都被锁定为在途交易，从而和已网签合同一样无法重新网签！
换言之，无论是线上还是线下、中介还是自助成交，只要是通过系统发起过卖方房屋产权校验（委托中介卖房必须先行产权校验）和买方购房资格查验，则系统会自动识别并记录，结果与网签一样，即便不备案，不作废也不能再行网签交易（卖方不能卖，只有一个购房资格的买方也不能买），由此成为守约方起诉维权的障碍。







中介线下



自助线下

特别提醒：关键是房屋产权校验和购房资格查验
通过上述分析可知，官方并没有明确网签备案新版二手房交易合同发生纠纷，交易不成后会不会锁死买卖双方，但网签备案必须校验卖方房屋产权和查验买方购房资格的程序设计，导致只要使用就会被记录为在途交易，就不会再有二次网签资格，客观上导致了卖方房源和买方资格被锁死，据此反推可以得出结论：如果卖方未经系统校验房屋产权，或买方未经系统查验购房资格取得购房资格绿码，则不会受到任何影响。
网友吐槽：一闹翻，买家不能另买、卖家不能另卖。好吧，相互伤害！～二手房更加萎靡了
中介吐槽：房协就是吃饱了撑的，现在有些同行卖不掉还不解除委托，还要求其他行家成交分钱
周争锋律师吐槽：以前我只关注到深圳二手房网签合同备案以后，出卖人不能再在系统中录入网签合同。哎，今天我师傅跟我反馈说，他们问公积金中心，答复是买受人购房资格也被占用锁定了，也就是说视为买受人名下已经有了一套房子。那么，也就是说买卖双方在二手房网签合同备案以后，都受备案合同的影响。业主你不能再卖给别人，买受人也不能再买别人的房子，解决的办法就是你们双方握手言和一致同意解除合同注销备案手续，或者说法院判决解除合同关系注销备案手续。而这种制度安排，实际上就是把二手房网签合同备案制度神圣化和物权化，须知一手房的预售合同备案登记制度由法律法规的明确规定，二手房的网签合同备案现在没有上位法依据。就是赋予二手房网签合同备案登记，等同于民法典上预告登记的职能，备案以后就认定这个房子已经归买受人所有，而这也没有任何上位法依据，纯粹是行政机关一厢情愿的认为。依据法律规定，办理预告登记需要双方共同申请。严格的讲，属于在法律法规规定之外，增加了自己的权限，没有依法行政，没有坚持法无授权不可为的原则，严重侵害了买卖双方的合法权益。从来就没有想过买卖双方，其中有一方违约以后，该如何处理，谁告诉你合同签订以后，这个合同就必然会得到履行。从来就没有想过法律是怎么规定的，法律明确规定预告登记需要双方共同申请，这是建立在双方对预告登记制度有清晰了解的基础上的。不告诉大家，二手房网签备案制度还有这个职能，也不论证赋予二手房网签合同备案这个额外的职能是否有上位法依据，是否侵犯了当事人的权益，就贸然推行这样的制度，闭门造车，带来的结果可想而知，简直是闹笑话。民法典不学吗？合同备案能得出房产归买受人所有吗？新制度是用来解决问题的，不是来制造问题的，如果出现这种制造一大堆问题的制度，干脆不要出台制度得了。

笔者观点：新版二手房交易系统，不但复杂了交易流程，而且间接纵容了毁约方，单边代理制度也未必能够达到预想效果，到底是便民还是劳民，还需市场检验。

-----------------------------