2023，买房应当积极又谨慎 | 房叔说No.619

| PART 1 |
近段时间，都说市场回暖了，各个和楼市相关的市场主体都感受到了久违的暖意。
特别是二手房的带看和成交，近期，奥体、未科等热点板块放量明显，御虹府、嘉品、未来悦等明星楼盘皆有较大量的成交。
最近几天，二手房的单日成交量更是频频破300套，假如常态化日均成交300套不疲软，杭州二手房单月成交就有望破7000、乃至8000套，回到杭州二手市场的正常成交水平。
在各个宣传口的加力宣传下，市场回暖效应进一步被放大，也许是回调太久了、跌的太疼了，整个杭州楼市似乎都在等待着市场的进一步回暖。
这种情况下，一些朋友不免心生焦虑，接下来是不是又要全面开涨？
甚至部分朋友都不敢坚持打新之路，转而新房、二手一手抓，或者直接投向二手的怀抱。
在我看来，相较于二手房的成交变化，新房的中签率更能反馈市场回暖的速率，也更适合作为市场走向的风向标。
虽然倒挂归零潮席卷了全城，但在全城范围内，新房总体还是更具购买价值，假如新房不能达到较高的市场热度，市场的全面反弹便是无源之水。
而反映新房热度的最佳指标，无疑就是中签率变化。
| PART 2 |



确实，年后以来部分新房出现了中签率的下降、或拼社保，比如申花的馥香园，智慧网谷的澜栖府，入围门槛皆有一定提高，摇号人数也在增加。
再比如翁梅的蝶翠迎宾府，一个板块预期普通的新房项目，竟生生卖成了大粉盘、售楼处人头攒动，不得不说，滨江房产的产品号召力和操盘水平都着实高。
一些去化相对艰难的项目，近期的续销进度同样也有一定的加快。
但我们如果将视野拓展至全城，其实能够明显的发现，市场暖了，却并没有想象中那么热，宣传口的热大于实际的热。
比如浦乐、三墩北、未科、宁围、大江东核心区等区域的新盘，最近一次开盘的登记量相较于上次，皆只有轻微的向上浮动，这还是一些各自区域表现的比较突出的新盘。
一些常态化流摇的新盘，虽续销的去化速度在加快，但依旧逃不了流摇的命运。
以上市场现象并不是个例，相反，登记量的轻微边际改善是全城大部分新盘的普遍现象。
也就是说，除去部分特别优质的项目，或承接了政策宽松利好的相对优质项目，大部分楼盘都只是在一定程度上有些许回暖，而不是骤热，甚至所谓的反弹。
如果我们仔细去看这些升温迅速的项目，也可以轻易发现，这些项目都有其自身的特殊之处，比如申花、智慧网谷两个具有代表性的板块的新项目。
申花热销的背后，更多的是来自，我们常说的改善新房供应的短期缺失。



纵观核心老城，短期内只有馥香园单盘在场，且馥香园自身的可买性在2023年也算是顶尖，没有竞品分流，楼盘可买成色又十足，很难不热上加热。
再看智慧网谷，其实道理和馥香园是近似的，同价位的竞品一个个售罄，勾庄核心区、运河新城都没了，加之其明确性极强的学区特性，智慧网谷天生就是同价位的主角。
再比如翁梅。
和新街、下沙一样，翁梅的爆火都和限购宽松有着直接关联，如果说上轮限购宽松，最好“准非限购新盘”是下沙燕语春风、新街欣翠里，那么新一轮限购宽松就把翁梅推进了最佳队列之中。
限购宽松释放的需求，以及蝶翠迎宾府的产品号召力，加上团队超强、果决的营销能力，翁梅属于天降利好，也打了一手好牌。
也可以确定的是，受核心区供应减少、亚运会停工，及需求的修复等方面影响，接下来新房摇号比例将越来越高，中签率也会进一步走低。
但总而言之，当前杭州楼市的回暖，其实是比较温和的，热起来的项目也都有热盘基因，市场也并没有到全面爆燃的水准。
且这轮市场回暖，到底是小阳春的正常发挥？还是真的新一轮周期到来？目前看来也有待观察。
毕竟，几乎每一年开年，我们都会感受到一波积攒了许久的需求回归，以及它所推动的行情，更何况今年年前疫情影响积累的需求更胜往年。
| PART 3 |
今年会重复去年的市场路径吗？相信也不会，虽然目前市场仍处于温和复苏的阶段，但更重要的是趋势。
市场信心恢复的趋势，政策宽松的趋势，尤其是后者。
政策决定了市场走向，这是中国楼市的金法则，而今年相关政策必然进一步宽松。



我们看到的市场复苏，目前还集中在个别头部大城市，北京、成都、天津、南京、杭州、苏州等，广大的低线城市、乃至部分大城市还处在艰难的回调时刻，它们脱离泥潭，必然需要依靠头部城市传递信心。
再看一个迹象，去年以来，受房贷利率过高，以及居民自我优化调节负债结构，提前还贷潮愈演愈烈，居民资产负债表快速衰退，而楼市、土地市场的不振，其他市场主体也很难扩表，资产负债表的全面衰退无异于是一场灾难，我们常说的日本，失去三十年的主因便是，由资产负债表衰退导致产业大衰退连锁反应。
站在今天，为了避免各市场主体资产负债表衰退加剧，提振楼市势在必行，楼市在，信心就在，起码不能让它倒。
故此，2023年杭州楼市大概率是持续复苏的一年，对于这样一年，买房，尤其是刚性需求，需要积极而又谨慎。
积极的是，积极去买、去摇价格合理、风险不高的房产，不要一昧的等待市场完全复苏。
完全复苏后的市场，你很难不被市场情绪左右，也更难做出足够理性的选择。
而当下，见底迹象明显，倒挂归零潮已经席卷全城，杭州继续回调空间非常小，且市场明确复苏也意味着价格一定会稳住乃至局部向上波动。
值得积极行动的最佳标的，依旧是限价新房，特别是优质、区域长大向好的限价新房，目前仍需摇号的新房值得我们大胆放心去摇，一些回调到位的二手房也可以加以介入。



谨慎的是，切莫被市场向好、或各类暴涨舆论裹挟，以至于在市场最热时期买到价格过高的二手房。
在我看来，由于房住不炒的持续、和最高层的再次提及，以及新房限价的长期保持，杭州还仍处于城市加速扩张期，未被高估的板块新房限价才是购房性价比和安全的基准。
过于偏离这一基准，很容易在短中期被套。
所以个人建议，即使后续市场出现了超预期的复苏，一些价格过高的二手房也不宜接手。
| PART 4 |
持续打新+二手房捡漏，才是2023最佳购房策略。
也不要怕买不到房，杭州新城很多，地也够多，中短期内杭州也需要大量出让土地做大城市。
2023，应当积极且谨慎。
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文/KE 编辑/KE

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