收藏！2023年买房避坑10条走心建议

1、2023年一季度房地产大形势下怎么买？

2023 年房地产市场迎来复苏。信贷基础和政策基础都十分稳固。一线城市房价基本稳定，全国房地产产业链趋向景气。

2023 年前2 月，全国商品房销售额同比下降0.1%。2023 年初到3 月14 日，重点城市新房网签同比下降6.5%，二手网签同比上升50.8%。

3 月份，我们预计供给进一步改善，商品房销售量进一步向好。

在此情形下，我认为2023年，大家尽量选择一二线城市买房，一线北京上海深圳广州，二线杭州、成都、武汉、合肥、西安、南京、苏州、重庆。

2、2023哪些城市不能买？

尽可能不要买三线福州、沈阳、济南、青岛，因为这些城市的产业不够密集，人口也不够多，我预计这几年三四线城市的房子基本不会涨。

甚至部分二线城市也要看着买，尤其近些年潮水褪去，像郑州这种过去还可以的省会，最近两三年可能都不是一个适合买入的时间点。


3、买一二线城市最应该注意什么事情？

根据你选择的一二线城市，了解当地的买房政策，限购和限贷。如果按揭你可以贷几成？如果抵押，一般可以做到贷房子评估价的 7 成。有的城市可以更多，比如杭州深圳（指导价出台前）普遍可以做到 8-9 成，意味着你可以同样的首付，买到更大的房子。

4、小白最应该注意什么问题？

第一个是小白要注意甄别房源性价比，不冲动购房。看好了买入城市之后，还要多做功课了解该城市2023年及未来的房价走向。是看涨还是看跌。

第二个是要注意辨别真实行情热度，多观察一段事件，不要被表面现象所迷惑。还要多看房，尽可能的看房200套，让自己从量产产生质变，真正的入门买房这件事儿。

第三个是第一套房很重要，第一套房买得好，第二第三套房子就会容易得多。



如果第一套房买错了，比如买在环京或者三四线城市，或者在不是很好的时间买房，第一套房可能面临长期不涨，或者房价下跌。这样一来，你至少要花四五年时间才能解决第一套房子带来的问题。

如果你不懂专业的买房知识，很多人一辈子都会被套住，从此再也不能继续买房。

5、老手最容易踩什么坑？

追涨杀跌是很多人的通病。买房切记，千万不要有追涨杀跌的想法。

一方面，我们没法准确预估未来两年左右，一二线城市行情，房价是否已经到了谷底，可以果断抛掉。万一大幅度反弹，我们就错过了躺着赚钱的好机会。

另一方面，我们没法预估房价的上涨是否达到了最高点，一味追涨买入，可能迎来房价的暴跌。到时再收手就晚了，甚至可能大把的亏钱。

很多时候，我们只需要让子弹再飞一会儿~

6、买二手房最应该注意什么陷阱？

第一个是二手房需要辨别真假笋盘。笋盘并不是指价格便宜的房子。而是没有同类竞品硬伤，也没有复杂的产权和抵押问题的好房子。

笋盘出现的原因之一是业主急用钱，由于离婚，兄弟分家，生意倒闭，卖房治病等原因低价抛售房子。

但是我们市面上见到的大多数低于市场价的房源，或多或少都有一些硬伤，这根本不是笋盘，只是硬伤房的真实价值。

第二个是晚交房。说好的今年三月份交房，结果等到了明年十二月份都迟迟不交房，而且还恶意上涨房租。这就让人傻眼了。



第三个是售房合同周期约定的过长，比如正常三个月拿到钱，却约定到6个月。

第四个是被逼定。也就是说实际上没那么多客户，却制造紧张氛围，谈判中因为谈判氛围到那了，迫于面子加价购买或者降价卖出。

7、北京的房子哪些不能买？

第一个是豪宅的小户型。一般这种产品都很鸡肋，不但难进富豪圈层，而且钱花得不值。

第二个是远郊区无配套的刚需小户型。不但没能成功上车北京，还比环京价格贵了3倍不止。而且配套不如环京，租也不好租。

第三个是商办。这里主要指非核心区偏写字楼性质的商办，它基本都是办公的，流通性差。而且投资回报率不高，升值空间不大，想要出手也很难有人接盘。

第四个是学区溢价过高的小区。虽然溢价过高，但不代表价格高。而且近些年的政策，也不看好学区房。一个是多校分区划片，一个是教师轮岗制度。这两大政策都给学区房降了温，更别提溢价过高的学区房了。

8、上海的房子哪些不能买？

第一个是老破大，它有个别名叫：塔楼。老破大的大，其实是打问号的。它只是产证面积比较大，实际上往往得房率不高。使用空间远小于同样产证面积的板楼老破小。

不少的大楼容易年老失修，水、电、楼体出问题之后，很难协调统一意见。该维修的也无法筹钱维修，自己住的都不太舒服，更不要说是拿出来卖了。

第二个是物业差的高层。最头疼的问题是：电梯维护不当。高层电梯出问题是常有的事情。而且还很难卖出去。

第三个是低层和顶楼。低楼层的老房子有采光、潮湿等问题。顶楼的房子，主要是隔热和漏水问题。

第四个是风水不好的房子。比如，路冲的房子，上海典型的小区有葛洲坝虹桥紫郡公馆。再比如，上海还有不少靠近殡仪馆、火葬场、墓地的房子。比如嘉定的路劲悦茂府，徐汇的田林十二村。即使板块位置和配套不错，也尽量不要买。



9、广州的房子哪些不能买？

第一个是房龄较大的二手房。买二手房时，很多人只考虑到户型、地段等，却忽略了房龄的问题。如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等都产生不好的影响。比如房龄越老，贷款的年限就越短。

第二个是产权不明确的房子。这很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去，这就隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都变得费劲起来。现在大家对户籍的问题越来越重视，如果一直没法解决，就极有可能在转卖的时候影响到成交价。

第三个是法拍房。法拍房表面便宜，但很可能拍下来收不到房子。另外，法拍房也不允许贷款，拍下差不多一个星期就要全款付清，所以没有充足现金的家庭最好不要买。如果真要买，建议找专业的法拍中介机构。

第四个是别墅。绝大多数别墅是自住产品，没有投资的价值和增值空间。尤其是要买郊区别墅的，接盘侠很少。因为郊区的各种基础设施，医院、商业、产业选择少、质量不高。郊区别墅，流动性很差。

10、深圳的房子哪些不能买？

第一个是商业公寓。长期的高额租约，基本等一年后包租公司会跟业主谈降租，不然就退租。可怕的是不通燃气，商水商电，一手买可以正常首付5成，因为是商业贷款，利率会比较高，二手不用想，基本没人接盘，需要全款，税费超过10%。

第二个是有硬伤的楼盘。比如独栋无花园、楼层太低、户型奇特、噪音太大等。对于硬伤不能改善的房子，如位置、楼层等，虎妈建议尽量避开，免得自己低价抛售。即便降价出售，也会面临成交周期长等问题，急用钱时就可能一降再降。

第三个是老破大。流通性会越来越差，卖得慢、涨得更慢，应谨慎选择。因为虽然单价低，但总价不低，富人看不来，穷人买不了，买家极其稀少。

第四个是临深区域。临深的土地供应量太大，一手房数不胜数完全卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。买房子是买涨，而不是贪图便宜。未来深圳的核心区与临深的价格差异会越来越大。几乎很少人入住的大亚湾鬼城，就是大部分临深区域最好的例子。

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