说句实话，上海二手房市场，没有你想象的那么好

导       语
通常来说，上海新房市场上买房的有三种心态：
一是明确自己是炒房，就是要挣钱；
二是明确自己房住不炒，就是不想折腾；

三是内心摇摆，自住和投资之间举棋不定。
这其中，最怕的就是有第三种心态，而这也恰恰是大部分人的购房心态。
尤其是刚需，本来自己都有了明确的需求，正考虑通勤距离是否合适，小孩上学是否方便，房子的户型是不是喜欢呢......
但在偶然间刷了几条短视频，看了几则“长篇大论”，知道了买房还能赚钱！
于是“反思”：自己的想法是不是浅薄了？眼光是不是短浅了？开始思绪纷乱，满脑子都想着倒挂。如果你也是这样，那可以醒醒了。
这里面的门道没你想象的那么简单，五年后你手里的二手房，也未必好卖。未必好卖的原因
为什么说这几年的新房，你拿到手之后，，五年后你手里的二手房，也未必好卖的原因是什么吗？其实我们都可以大胆的想想一下
首先：为什么会产生倒挂。很多优质的一手新房为什么会有和二手房相差很多？这个大家心理都很明白，那就是ZF行为，因为是ZF限价，导致价格比二手房便宜，有些网红楼盘比二手房低五六万一个平方，您想想看看，那肯定有会很多人去卖掉手里房的去打新，因为一套房子摇号摇中了，那就是躺着赚几百万，甚至上千万。
其次：倒挂之后带来的影响是什么？因为ZF限价，不是你开发商想卖多少钱就可以卖多少钱的，是通过ZF部门进行备案之后，然后通过进行摇号，摇号是由公证处公证的，那么这些开发商没有利润了，或者说利润很低
最后：开发商没有利润或者利润减少，那么带来什么影响，前段时间，我带客户去看碧云的某个二手房的楼盘，因为那个业主当时就是摇号摇中了碧云板块的某一个网红楼盘，但是我们去看房的时候，业主就在跟我这个客户抱怨，说楼盘都是偷工减料，简直是豆腐渣工程，精装交付的基本上都要全部敲掉重新装等等。所以说这几年的新房，等您卖掉的时候，未必好卖。房屋质量，小区品质你能竞争 的过吗？
二手市场困局
最近，我身边有位老乡在张罗着出掉手里的二手房。房子在康桥，114㎡三房，小区环境漂亮，周边有地铁有学校，但无电梯，小区非人车分流，周边老破小多。房子201年买入，总价在200多万买进，，现在预期售价在740w-760w。
房源挂牌将近一年，中间虽然也有不少带看，但各种原因，最后还是不了了之。

曾有一组意向高的，但只能出价710w，同事当然是不乐意的，心想自己的房子怎么也不至于被砍掉30w吧。这就是交易思维上的困局，其实在外人眼里，这个房子怎么看都是赚的，
只是房东不甘心，想利益最大化。因为卖房的房东都想卖的高一点，买饭的人都想卖的便宜一点，在当下的楼市，又不是特别景气，你不降价，我就不买，我大不了再换一套，买方也不是非你这套房子不可的。
现在不管是新房还是二手房，数量都在增加，他们有了更多的选择，出手就会更加谨慎。
2月份，上海二手房市场迎来一波小高潮，成交量超1.93万套，环比增幅达到了52%，同比增幅达到了140%。

上海楼市3月二手的成交数据出来了。2.3万套，继续傲视全国。同时也创造了近3年的最高成交量，2月成交了1.93万套，3月成交了2.3万套。
这其中，实际成交价格基本以300万~500万元以的‘老破小’为主，可见刚需群体是交主力军。
某些大V天天在唱衰老破小 ，难道你们这些大V天天不看数据的，500万以下的价格占市场成交70%。所以别瞧不起老破小，它们有绝对的价格优势。

除了卷价格，还要卷质量。那些交易起来特别干脆的改善型二手房，一定是同板块中的佼佼者，没有明显的缺陷。
别被牵鼻子因为上海新房限价，一二手倒挂明显，很多刚需购房者像是患上了“投资”焦虑症：将房子的金融属性看得比自住属性还重。这就有点偏离正常方向了。你一定要搞清楚，你是为了住还是投资，投资那就另当别论了。作为当下买房的你，你一定要搞清楚，搞明白，房价普涨时代已经过去。以前上海外环外的房价可能是1w/㎡，而现在最高能达到7w/㎡，随着地段越好，其中的涨幅跨度也会越高。最早在上海买房的那批人，是赶上了时代红利，当时的他们可能压根没想过现在的房价能这么高。我们天天跟房东打交道，很多业主都说，我要是早知道上海房价能长这么高，0几年的时候我就应该多买个几套。几乎没有一个不这么说的。房价的飙升一方面代表着咱大上海经济繁荣了，是好事。但另一方面，也抬高了置业上海的门槛。所以上海新房限价了，因为总要等等后面的大多数，缩短中间的距离。所以，以前的十年和接下来的十年不可同日而语。其次，以后的二手房是产品市场而非限价市场。没有足够的预算却要奔着高倒挂的新房，一定程度上，是要牺牲住区品质的。越是成熟的板块，存量的二手房基数就越大，板块内部本身的竞争就越激烈。这种情况下，你的房子以后会有多少竞争力？总结与分析

楼市的涨跌变幻莫测，阴晴不定，它由未来三到五年的预期决定。这种预期不仅包括人口、土地、政策、还包括货币、在地文化、经济环境、高层想法等等诸多不确定的动态因素。绝不是只看眼前的趋势，跟一时的风就能实现资产“弯道超车”的。那刚需自住什么时候能买呢？有需要想买就买。又该怎么买？理性梳理购房需求，学会取舍，并且看淡倒挂。

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