北京置换攻略

最近几年北京的二手房主力军都是置换的客户，毕竟300-500万的房子（首套贷款，首付100-260万），掏空六个钱包，刚需还能勉强上车；但是800万以上的房子，即使掏空8个钱包，大部分人也是够不上的，只能是改善群体来接，也就是卖一或者卖多买一，当然这里肯定不包括土豪，高收入等不差钱群体。

今年虽然市面上挂牌量再增加，但是价格没跌反而涨了点，原因在于挂牌中有相当一部分是改善业主，这种业主虽然房子挂牌在售，但是也会有很多不靠谱，在没有看到合适房子的时候卖不了，所以说挂牌量只能做参考，不能做为衡量市场走势的标准。

目前北京二手房市场，至少超过一半是改善群体，咱们今天聊聊如何安全稳妥的换房。

换房策略分三类：1、先卖后买；2、先买后卖；3、同时进行。针对这三种不同的策略，咱们做个分析，不同的策略适应不同的客群，以及市场环境和政策都会影响换房。

1、先卖后买，顾名思义就是先把自己的房子挂出来，等到卖出去后，再去买适合自己的房子。优势是交易违约概率很低，只要买你房子的人能顺利进行，你要买的房子流程时间配合好，就没问题；缺点就是有可能等你把房子卖了之后，买不到合适的房子，尤其是市场上行的时候，优质产品少，最后你不得不将就下，不然最后可能宝马变牛车。

操作要点：先评估下自己房子的价格以及出手时间，参考目前同类型产品报价、挂牌时间、成交价等，这个节点一定要理性分析，不要认为我对房子有感情，把心理情感加到房价里，没有人会为你的心理情感买单；但是往往现实中很多客户都是这种心态。最后你要有目标小区和户型，建议备选几个，不能自己要买什么样的房子都不知道，稀里糊涂先把房子卖了，回头发现手里的预算买不到心意的产品，所以理性、制定好策略尤为重要。市场下行的时候特别适合先卖后买。

2、先买后卖，这个策略有赌的成分，比较适合激进的客户，当然市场上行的时候一般也适合，但是还是要做好自己房子的评估，自己的房子是否好卖很重要，比如你的房子是老破大无学区还是顶层，不管市场如何，先卖为主，有可能需要一年半载才能出掉；优势是你可以以合适价格买到自己喜欢的房子；缺点就是有违约的风险，规定时间内自己的房子没有处理掉，有没有备选方案很重要。

操作要点：评估自己房子出手的难度，还要业主给你一定的周期，一般情况下4-8个月不等，具体看情况而定。一般来说，市场上行的时候，适合这个策略。

3、同时进行，这个策略是最保守的，不过也是最难操作的，需要满足的点很多，要同时满足有一个适合你的房子（合适的价格、合适的交易时间），还要有一个能接手你房子的客户，条件要完全匹配你的情况。优点就是基本没风险，缺点是操作难度太大，需要碰，加大你换房的时间，我见过有人7年多没有换成房。

换房是两次不同的交易，即是卖家，也是买家，两种不同的心态，所以理性很重要；但是大部分人都上头，即觉得自己的房子最好，应该卖个好价，又觉得要买的房子太贵。这是人性，所以理性分析自己的情况尤为重要，你换房的目的最重要，是为了改善居住环境，还是为了孩子上学，或是为了老人养老，每家情况不一，没有一个统一的标准，即使市场不错，也不能说大家都适合先买后卖，具体情况具体分析。
置换案例分享：四成首付上车二套
男方经营一家公司，女方大厂，夫妻年收入140万，手里资金150，16年首套350万、按揭结清。为了学区，打算卖了首套置换，一共500个，家里人筹集一部分，男方公司账上900个，经公司合伙人同意，先借给男方购房，后续还上。过户后，办理抵押贷款，归还公司900。成功上车1500万。
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