今年深圳首个「日光盘」诞生在龙岗布吉，单价近 8 万/平 ...

“近8万元的价格，96平方米复式5房，可作6房，实际使用面积130平方米，相当于现在177平方米的大房子，深圳有几个这样的地方？”
出乎意料，2023年深圳首个“日光盘”，诞生在了龙岗布吉。



信义金御半山3期项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

近日，一个名叫信义荔景御园（信义金御半山三期）的楼盘推出了152套现房住宅，从购房者在现场拍摄的销控情况来看，所有房源已售罄。
4月11日上午，信义荔景御园项目工作人员通过电话向《每日经济新闻》记者证实了该消息。“信义荔景御园6栋已经全部卖完了，现在早就没房了。（复式）要靠抢的，新的大平层户型预计5-6月会有消息。”
4月12日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时表示，“信义这个项目被追捧，有两个显著优势，一是其新房价格与前两期的二手房挂牌价存在一定价差；二是本次推出的产品均为复式，实用率高，因此备受置业者喜爱。”

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900万买得到6房，布吉地段不算差。
你看另一个地点更好的龙华的盘，1000万5房，就没卖光。
其实也算试出了目前阶段的市场心里价位了。
那些50层的高层，实际只有小三房的120平。参考一下吧。

之前就说了，深圳的房价有泡沫，但没你想象那么多。
人才房六折（两房）全部售罄，就说明了蛇口6万卖的动。西丽同乐4万卖的动。光明3万卖得动，龙岗2万卖得动。
不光卖的动，而且要抢，说明这个价格是明显低于市场价的。
空军就不信，哎呀，非要说什么弃选率80%，去化率50%，深圳房子滞销了。
现在呢，放开户籍限制，放开学历限制，放开家庭人数限制。。。90多平，均价8万，算上复式赠送的面积，均价也接近6万，这还只是布吉（近龙岗）片区。。。

先说一下，弃选率80%，相当于100个感兴趣的人里（大量家庭根本都没到现场选房），有20个最终下单了。
放在任何一个时期，任何一个楼盘，中介能笑出猪叫。。。只要电话通知五个意向客人就能成交一单，这钱也太好赚了。

去化率50%，就更扯淡。

因为这是人才房，想要买三房，需要深圳户口+全日本科+名下无房+四口以上。。。三房供了几千套，但是同时满足以上四个条件的人几乎没有。。。不买不是没钱，而是没资格。。。
二房买空，三房反而去化寥寥的扯淡情况就出现了。

给小白们解释一下，为什么三房比两房好，因为两房也要70～80平，三房也就80～90平，两个价格差别并不大。无论是有两个性别不同的孩子，还是需要照顾父母，两房都绝对不够，必须至少要有三房。因此有很多人会在40岁到50岁的时候把两房卖掉再买三房，导致了买两房的人群没有三房的人群那么多，不好卖就只能降价处理。

说深铁两房没卖空，哎，结果我们一看是64套无障碍住房，只能家庭有残疾成员的才能申请。。。又是想买没资格
哪怕算上这64套，深铁项目的两房去化率率也高达到94%。

所以没啥好说的了。。。还是总结一下吧。
人民购房的意愿超乎你的想象，买不起不代表不想买。。。只要够便宜，一定有人杀进去接盘。。。

首先，先审题，这个小区“近8万元的价格，96平方米复式5房，可作6房，实际使用面积130平方米，相当于现在177平方米的大房子，深圳有几个这样的地方”。这其实和前段时间知乎的一个问题很类似“广州豪宅市场持续向好，3 月和 4 月连续成交单价超 30 万元/平方米的房源，哪些信息值得关注”。豪宅不代表房地产，他是人为创造出来的，因为稀缺性而得到有钱人爆炒的概念。就像2021-2022年学区房价格一路飙升，但是全国房地产市场的样子，大家心里也有数。
其实不止广州的豪宅，一线城市的豪宅，都是一片持续向好。比如南京，之前就连法拍房，豪宅都是远超评估价的：
单价超15万，高出评估价2000万！南京顶级豪宅成功拍卖！_新华报业网
我同事购买的江宁区的葛洲坝紫郡府，刚成交了一二层的大平层，价格是1000万，摇号购买的时候也就500万左右。小区主打恒温恒湿恒氧，交付的时候各种装修问题（比如下雨雨水倒灌进地下室、墙体漏水、墙皮脱落），即使这样，还是逆市涨了一倍。
其实究其原因，还是在于国家的“限墅令”被地方执行成了“禁墅令”，别墅和平层成为稀缺资源，像期刊号和摩托车牌照一样，被疯狂爆炒。
2016年9月：国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。与此前的管控相比，国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。
2019年：住房和城乡建设部发布特急通知：各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。
在限墅政策下，尽管联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品不断出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹。
其实，除了别墅是稀缺资源以外，中国日益严重的贫富差距也是一个很关键的因素。
对于贫富差距，国际上有一个衡量标准，就是由意大利统计学与社会学家提出的基尼指数，这个数值一般介于0到1之间，联合国有关组织对基尼系数的划分规定：若低于0.2表示收入高度平均；0.2～0.3表示比较平均；0.3～0.4表示相对合理；0.4～0.5表示收入差距较大；0.6以上表示收入差距悬殊。根据国家统计局的数据，在2008年时，我国的基尼系数达到了0.491的“峰值”；到2018年，基尼系数也保持在0.474。后面在网上没有查到我国的最新数据。
根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中国前10%的家庭拥有全社会财富的49%，而依据胡润研究院发布的《2020方太·胡润财富报告》显示，除去港澳台，中国内地富裕家庭总数为399万户，家庭平均净资产达到3258万。
叠合现在国外投资环境不佳，硅谷银行，瑞信集团等的暴雷，资金回流国内投资数量受到严格限制的豪宅也就在情理之中了。说白了，富人和我们普通人不在一个赛道上，在经济形势低迷的时候，我们普通人赚不到钱，那钱必然到了富人手里，财富得到进一步的集中。豪宅的持续向好并不能代表 全国房产的趋势，毕竟市面上还是普通住宅为主。
我个人一直认为，非上海北京的一线城市房产整体稳中有降，三四线城市的房产持续下跌。北京上海因为叠加特殊的教育资源和特权，将来会像韩国的 首尔都市圈一样，虹吸越来越多的人口，房子反而会上升。

房子是社会创造的最有价值工具。

“要靠抢的”！单价近8万/平，今年深圳首个“日光盘”诞生

“近8万元的价格，96平方米复式5房，可作6房，实际使用面积130平方米，相当于现在177平方米的大房子，深圳有几个这样的地方？”
出乎意料，2023年深圳首个“日光盘”，诞生在了龙岗布吉。



信义金御半山3期项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

近日，一个名叫信义荔景御园（信义金御半山三期）的楼盘推出了152套现房住宅，从购房者在现场拍摄的销控情况来看，所有房源已售罄。
4月11日上午，信义荔景御园项目工作人员通过电话向《每日经济新闻》记者证实了该消息。“信义荔景御园6栋已经全部卖完了，现在早就没房了。（复式）要靠抢的，新的大平层户型预计5-6月会有消息。”
4月12日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时表示，“信义这个项目被追捧，有两个显著优势，一是其新房价格与前两期的二手房挂牌价存在一定价差；二是本次推出的产品均为复式，实用率高，因此备受置业者喜爱。”


今年深圳首个“日光盘”竟在这里
不是西部、不是前海、不是传统意义上的“网红盘”，信义荔景御园项目开盘即罄多少让市场有些意外。
信义荔景御园位于布吉百鸽笼片区，占地面积约9.5万平方米，总建面约49.7万平方米，属于区域内的大盘。虽然项目属于龙岗布吉，但区位上更靠近罗湖，距离5号线百鸽笼站约650米，步行约10分钟。
与去年传统意义上的“日光盘”相比，信义荔景御园的日光难度似乎小一些。此次该项目仅推出152套房源，而去年海德园A、蛇口招商玺家园、光明宏发万悦山二期等动辄是几百套房源日光。



信义荔景御园项目6栋销控表 受访者供图

从具体房源信息来看，信义荔景御园较早开盘的时间是2016年9月，当时预售2、3、4、5栋共1386套房源，此次是时隔7年的再次加推，现房发售。
从价格来看，此次项目备案均价为7.92万元/平方米，均为复式，总价706万-862万元不等。
4月12日上午，《每日经济新闻》记者在现场看到，此次加推的宣传牌还没有撤下，据知情人士透露，“该项目4月8日晚上开盘，不到两小时就售罄了”。
项目周边配套较为成熟，楼下就是华润万象汇，且周边教育资源较为雄厚，步行约500米就有贤义外国语学校，1公里范围内还包括了深圳排名靠前的百合外国语学校。



信义金御半山营销中心 每经记者 陈荣浩 摄

记者注意到，布吉片区还有多个信义开发的楼盘，包括信义假日名城菁华园、信义荔山公馆、信义金域半山名门、信义金域半山珑门等。
值得一提的是，信义荔景御园2016年时开盘价在3.1万-4.2万元/平方米不等，而如今二手房实际挂牌价普遍在8万-11万元/平方米。如3期一套4室两厅89平方米房子，业主挂牌价720万元，折合单价8.09万元/平方米；一套5室2厅96平方米房子，业主报价950万元，折合单价9.90万元/平方米。
每平方米客观存在的1万-3万元倒挂空间，或许也是部分购房者的重要考量因素。


成交量居深圳第一‍‍
从过往深圳楼市的热销情况看，西部销售情况整体要优于东部，此次东部龙岗布吉楼盘出现日光，相对来说较为少见。
《每日经济新闻》记者梳理发现，今年一季度以来，深圳入市了包括华润超核润府（龙华民治，去化约90%）、溪山美地园（龙华民治，去化约90%）、招商臻城（龙岗布吉，去化约80%）等关注度较高的楼盘。



深圳龙岗区某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

从过往深圳购房者对龙岗片区的认知来看，该区域属于刚需客较集中的区域，一是该片区每次入市的楼盘较多，二是从各片区的销售均价来看，龙岗区整体价格不算高。
据吉屋网数据，截至2023年3月，龙岗区的房屋均价为4.57万元/平方米，房价仅比大鹏区和坪山区高；从新盘入市情况来看，据深圳市住房和建设局公布《深圳市2023年一季度计划入市商品房房源信息情况》显示，深圳一季度计划入市的商品房项目为23个，龙岗区有8个，入市项目数位列各片区榜首。
或许正是由于片区长期以来保持较高的楼盘“入市率”，龙岗片区换房需求也较为旺盛。据贝壳研究院数据，龙岗区同区换房的比例高达58%，同区换房意愿仅次于宝安。


而从乐有家统计的今年3月深圳一手房、二手房过户情况看，今年深圳各区楼市成交均出现了不同程度回暖。
在各片区中，龙岗成交也相对旺盛。其中，二手房龙岗成交913套，环比上涨61%；一手住宅成交681套，环比上涨88%。3月龙岗区一手+二手住宅成交总套数1594套，在深圳各区一二手成交套数中排名第一。


4月11日晚间，乐有家研究中心向记者分析称，“在深圳各区中，龙岗属于适合刚需上车的区域，单价3万元出头可供选择的楼盘不少，片区内房源体量庞大。此外，随着14、16号线开通，深圳东部交通配套再升一级，与市中心的时间距离进一步缩短，也为龙岗楼市带来更多需求，吸引其他区域的购房需求转移至东部。”
何倩茹提到，龙岗无论是新房供应还是二手房存量，均是各区大户，因此在成交量上位居深圳各区前列不足为奇。
记者|陈荣浩
编辑|陈梦妤 何小桃 杜波
校对|王月龙


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