现在郑州买房可以上车吗？

郑州买房

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十年地产从业者来答一波

比地段更加最要是时机问题
但是所谓的时机也要结合自身的情况
买房是每一个人追求美好的事情
但是时机对了项目错了，或者项目对了时机错了，都会非常难受。
关于房子要有一个基本的共识
分化的优质资产会具有保值增值性，大部分房产比如郊区，县城，345线市区的非核心地段都是普通资产或者垃圾资产，强居住属性，弱金融属性。这是供需决定，宏观的政策手也无法改变

先说说你的问题吧

情况一：如果你手里的钱，非常紧张，还需要借钱筹首付，我建议果断放弃购房，
压力你扛不住，一边需要努力搬砖生活开支，一边还贷款，一边还借款，即便月薪1.5万，也是零存款。如果你做首付分期，每月的月供估计能占你收入的80%，生活支出再用一部分，你会睡不着，疯狂脱发，幸福指数毫无可言，表面上你是有房的人，其实那个时候只有你自己抗下所有的压力
房子不是谁都能买的，也不是谁都应该买房的，更不是谁都必须要买的
生存大于一切，其次才是幸福的生活
但是最近跟一个32岁朋友聊天，为了结婚，郑州买不到好的，直接全款在县城买一个
因为相亲见面前，第一个问题就是你有房子，你有车子吗？
理论上讲这种情况不建议买（主要考虑理性的增值保值问题，县城的房子必然面临无流动性的问题）
情感上讲没有房子就结不了婚，那么必须要硬着头去买（除非这种情况可以硬买，其他情况请停止买房的想法，不要怕，也不要去羡慕，更不要去赌，开奥迪未必比开奥拓的人幸福就是这个道理）
非必要就去傻傻的买送你一句话，强行上车，车毁人亡！！！！！！！！！
情况二 如果资金刚好，压力也没有那么大，生活基本稳定
这种情况其实最考验人的抉择能力和三观了
重点说说这种情况吧（占比很高，仅次于第一种）
1.首先我觉得要结合一个未来收入的稳定性问题，如果收入具有潜在明显的波动性，建议停止购房，如果夫妻双方工作生活婚姻各个方面可以买房。
2.其次对总价的追求或者对品质的追求问题，高品质意味着高房价，高杠杆高压力，这里我觉得量力而行，原则是pass远郊，又不极度追求市区高品质。作为能住无压力为前提。
3.最后就是时机问题，当下好的基本面是，购房资格，贷款利率都是低位，购房成本确实比以前好很多。但是说白了，不是绝对，4.3%-50BP的，看着是3.8%。基准利率会调整的，可能上调也可能下调。针对于这一点，我觉得心态要放平，第一不要指望房子赚大钱，第二利率浮动非人力可控，只能看行情。当然负面的问题也很多，我就不过多说。退潮后，谁在裸泳一目了然。
情况三  如果你资金充裕，或者已经不是第一套房子
这种情况大多是置换或者改善需求，或者有家低的。这一部分我称为中产吧，对于这类人群买房是一种必然，而当下的时机，无论是好与坏其实跟你关系不大。你只是为了居住或者改善优化一下自己的居住条件而已。就拿置换来讲，市场好的时候，你卖的高，你买的也高，市场差的时候你卖的低，你买的也低。但是里面有一个小细节是，杠杆幅度不同。前者高一些，后者低一些。但是这不是人为能控制的，因为你当下就需要优化居住环境。
情况四 如果资金充裕，多套房产
这种情况大哥你当我上面放了个屁，其实无论城市的分化也好，版块的分化也好，项目的分化也罢。优质房产资产在任何年代或者时机都是富人享受的消费品，与生存需求无关，只与精神需求有关了。而且这些优质资产呢反而保值性增值率在牛市的时候反而很受欢迎。所以富人越富就是这个逻辑。即便是在熊市的时候富人的抵御风险的能力非常高，甚至他们不在意跌了多少。这是普通人无法做到的。
其实很多人不知道房子到底是什么？

做了10年房产，其实我也不知道，最近看了一个洋鬼子的言论，觉得非常有道理，分享给大家听听
作为一个中国人，看完以后可能会理性一些
但是不得不面对的感性问题，也不得不解决
关注权益多多（投资没有风险 没有文化才有风险）

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中不中？中不中？

别他妈的颅内高潮了？！我告诉在这下面自我高潮的房地产从业人员赶紧找工作才是正路

刚需可以上车！而且还是个购房机会，毕竟难得的低利率时代3.8%，毕竟是地产压抑了许久，毕竟是刚需。
但是，郑州的现状一定要谨慎买房，谨慎去择选....
因为现在市场你会逐步发现，二八分化不只是房价上二八分化，楼盘销量的二八分化，越来越明显！
如：同一区域的国央企，现状房源稀少，没有太多的房源，反而小房企房源存量过多，不好去化
所以更建议大家去多看多对比，国央企以及现房为主！
下面是为大家整理了下，目前的郑州限购政策，以及异地公积金使用策略，还有部分优质房源推荐！
郑州楼市田先生：2023年准备在郑州买房（精华推荐篇）

不出意外，2023年郑州即将无房可卖
郑州的市场，如同年久坍塌的菜园子一样，已经荒废到没有人知道真实的情况。
今天就和大家来聊聊，郑州的楼市，现在真正能卖的还有多少套房子。
关于郑州的库存，不同的咨询机构，释放出的是数据相差不大——
本地泰辰行的数据是，郑州市区剩余库存1222万方。
克而瑞的数据是，郑州市区剩余库存1129万方。
同策机构的数据是，郑州市区剩余库存1009万方。
按照各个机构统计的数据，截止到2022年12月底郑州主城八区拿过预售证还没有卖出去的房子大概在1100万方。
1100万方，是个庞大的数字。
按照去年郑州被斩到膝盖的销量，2023年不用往外推新的楼盘，单这剩余的房子就够郑州卖32个月。
32个月，足足两年半时间，郑州真是一个被天量库存砸死的城市。
如果你看完各个机构的报告得出以上的结论，那么恭喜你，你被误导了。
郑州的库存总量确实有1100万方，但是现在能卖的需要打7折，买房人能够买的还需在7折之上再打折。
打折的原因很简单，因为烂尾停工。不少楼盘停工之后，还有很多房子没卖完。
我也是研究了郑州的库存明细才知道郑州真正能买的房子有多少。
这是我在春节前找一位相熟的业内朋友买的资料，这份资料详细记录了郑州所有在售楼盘剩余未卖的房子数量。
我把这份资料好好地研究梳理了一番，得出了以下几个数据。
1、郑州烂尾停工楼盘未卖的房子，占了所有未卖房子的两成。
我把所有已经停工仍有剩余房子未卖的楼盘拉了出来，总共有63个楼盘。这63个楼盘一共有未售房源将近2万套。
绿地花语城，剩余未卖房子1250套。永威金桥西棠，剩余未卖房子869套。鑫苑德润珺园，剩余未售房子857套。……
这些本该成为郑州刚需楼盘顶梁柱的楼盘，因为停工问题，剩余的大量房子2023年都没有任何卖出去的可能。
2、郑州四环内剩余能卖的房子仅有4万多套，靠谱能交房的房子只有3万多套。
这是个惊人的数字，看似房子遍地的郑州，四环内的楼盘已经没有多少可选的余地。
郑州四环内，盘完所有楼盘，在卖的房子4.4万套，能让买房人放心购买的只有3.2万套。
现在库存量未烂尾的前三名，是名门橙邦1710套、碧桂园凤凰城1628套和朗悦公园府1366套。


2023年，能够有充足货源在卖的，不是保利、华润、中海等一众央企，而是亚星和碧桂园。
亚星，是郑州本土房企里货量最多的房企。
锦绣山河、亚星星河郡、亚星九邸、亚星学府印象……死死把住郑州的大西南，谁能想到亚星笑到了最后。
碧桂园，是郑州一线房企拥有货量最多的房企。
碧桂园凤凰城和碧桂园时代城，撑起了碧桂园全年能卖的房源。
除了以上两大地主，四环内其他几大品牌房企取得预售证未售的房子不算多。
保利2800套万科2000套美盛1200套华润700套电建700套龙湖400套中海500套……
3万多套房子，按照每月7000套的量，只够卖4个月。
4个月后，郑州的四环内将会出现想买的房子买不到，能买的房子不靠谱的尴尬局面。
3、四环内，刚需、刚改和高端住宅的库存量越来越畸形。
我把靠谱能卖的这3.2万套住宅按照1.5万/㎡、1.5-2万/㎡，2万/㎡以上三档进行分类。
1.5万/㎡以下的刚需房子，只有1.4万套，占比44%。
1.5-2万/㎡的刚改房子，1.4万套，占比44%。
2万/㎡以上的高端住宅，3700多套，占比12%。


郑州现在活下来的开发商，越来越不愿意伺候刚需了。
看看近两年保利、华润、万科近两年在郑州开发的新项目——
保利璞悦、保利大都会、万科山河道、万科拾谧森语、华润幸福里、华润瑞府……
以上楼盘，要么近2万的刚改盘，要么2万以上的高端住宅。
品牌房企们正在集体放弃郑州的刚需市场，开始卖改善、卖高端，卖豪宅，这类房产卖的又快又挣钱，谁还会开发刚需楼盘挣个辛苦钱。
以上三点，就是郑州楼盘剩余库存所体现出来的真实情况。
郑州的楼市，在外界传言的天量库存之下，内里极度缺货。
2023年，不止剩余的库存不够用，新增的住宅供应也跟不上趟。
2021年-2022年，自从2021年第一次土拍之后，郑州的土拍就一次不如一次。
2022年，郑州土拍成交卖了614万方地，8成土地由城投托底，总体成交比2021年降了52%。
2022年，房企没人拿地的即成事实，反映到2023年的楼市，是没有房企盖房子。
我把2021-2022年的土地全部盘点了一遍，2023年全年大概率能入市的房子只有290万方，大约2.9万套房子，也就4个月的量。
指望这2.9万套缓解缺房的问题不太靠谱，因为它们是分开入市，楼盘可能在上半年，也可能在下半年。
即使楼盘入市，所有楼栋也不是一下子全部拿到预售证，肯定有楼栋会到2024年，甚至2025年开卖。
这就是2023年郑州市场尴尬的事实。
因为郑州房价五年连跌，因为房地产三条红线，房企撤退的撤退，死去的死去，使得开发商不够用了。
以前，只要政府供地，就有人来买，现在，土地政府手里多的是，却没有房企来盖房子。
商品住宅的供应主动权，第一次从政府手里转移到了房企手里。
掌握供货主动权的房企，因为在郑州开发房子不挣钱，又抛弃郑州市场，导致郑州被动的去库存。
被动去库存，会在2023年的郑州市场体现的淋漓尽致。
按照郑州1月回暖之后的去化速度，到今年6月份郑州将会无房可卖。

现在准备在郑州买房可以上车了，利率比较有优势！郑州首套房利率进入“3”时代。

1月29日，首套房按揭贷款年利率自即日起下调，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利），适用地区为郑州市。
据悉，本次调整之前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准，此次下调意味着自今日起的新签客户将又能省下一笔钱。以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，月供额将减少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元。
郑州首套房年化利率开始执行3.8%的标准，二套房保持4.9%的利率不变。外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。